Износ недвижимости, его оценка и учет при определении рыночной стоимости недвижимости

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объ­екта, а, следовательно, и потеря им восстановительной или замещающей стоимости в результате физического, функционального и внешнего (экономи­ческого) износа. Этот термин в несколько ином смысле употребляется в бух­галтерском учете, где под износом или амортизацией в первую очередь пони­мается механизм переноса стоимости основных фондов и нематериальных активов на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки различают два вида износа: физический износ и мо­ральный износ. Физический износ объекта представляет утрату им потреби­тельской стоимости в процессе его эксплуатации, которая проявляется в по­тере первоначальных физических возможностей, технических и эксплуатаци­онных свойств объекта или его отдельных конструктивных элементов. Сущ­ность морального износа состоит в том, что объекты недвижимости, будучи пригодными к дальнейшей эксплуатации, теряют свою конкурентоспособность и обесцениваются (утрачивают меновую стоимость) в связи с появлением на рынке новых, более совершенных в конструктивном, объёмно-планировочном и архитектурном отношении объектов-аналогов.

Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки и наличия достоверной информации, применяются следующие методы:

· метод срока жизни;

· метод сравнения продаж;

· метод разбивки.

Метод срока жизни при оценке стоимости износа заключается в сопос­тавлении нормативного (экономически оправданного), фактического и эффек­тивного возраста здания/сооружения.

С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теря­ет возможность выполнять свои функции. Задача состоит в том, чтобы опре­делить срок физической жизни здания.

Многие сооружения, которые рассчитаны, скажем, на 50 лет, стоят и функционируют значительно дольше. Существуют таблицы, которые опреде­ляют эти сроки для отдельных зданий и конструктивных элементов. Однако они не могут быть догмой и служат лишь для ориентировки в определении срока жизни здания.

В теории оценки для определения срока жизни объекта введены сле­дующие понятия.

Срок экономической жизни - это срок, в течение которого здание прино­сит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно пере­стает вносить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни здания - это срок, в течение которого здание ре­ально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с уче­том его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли ра­боты по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффектив­ный возраст здания может быть больше или меньше его физического возрас­та.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика неприемлем. Он должен, прежде всего, исходить из эффективного возраста и определять ос­тавшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие, как: экономические условия, вкусы потребителей и другие, которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономи­ческой жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выра­женный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки производства, т.е.:

Из = (ЭВ/СЭЖ) ПВС,

где Из - износ,

ПВС - полная восстановительная стоимость,

ЭВ -эффективный возраст,

СЭЖ - срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же фи­зического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведен­ных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Для оценки нормативного срока используют данные о сопоставимых продажах. Фактический возраст определяется как время от даты пуска объек­та в эксплуатацию до даты проведения экспертизы/оценки. Эффективный возраст определяется экспертно по оценке внешнего вида здания с учетом состояния его конструктивных элементов. Степень износа здания характери­зуется коэффициентом износа, рассчитываемым как отношение эффективно­го, при невозможности определения эффективного - фактического возраста здания к нормативному сроку службы. Абсолютная величина износа опреде­ляется умножением восстановительной стоимости здания/сооружения на ко­эффициент износа.

При применении метода сравнения продаж величина накопленного из­носа определяется как разница между стоимостью нового строительства и рыночной стоимостью объекта сравнения, находящегося в аналогичном со­стоянии с оцениваемым на дату оценки. Данный метод применяется при дос­таточном количестве рыночной информации с учетом корректировок на раз­личия объектов сравнения и объекта оценки. Алгоритм метода следующий:

Отбор сопоставимых продаж и получение данных по ним.

Расчет стоимости участка земли.

Вычитание стоимости земли из общей цены продажи и получение стоимости здания.

Расчет полной восстановительной стоимости каждого объекта.

Вычисление величины суммарного износа для каждого из объектов.

Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимо­сти.

Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.

Получение среднегодового коэффициента износа путем деления среднегодового износа.

Перевод получаемой величины в проценты.

Для применения этого метода необходима обширная рыночная инфор­мация и развитый рынок продаж оцениваемого объекта.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа каждого конструктивного элемента объекта, определяет отдель­но каждую составляющую накопленного износа и является наиболее точным. Оценка накопленного износа конструктивного элемента здания определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки. Общая величина нако­пленного износа объекта определяется как сумма произведений величин из­носа каждого конструктивного элемента и удельного веса стоимости этого элемента в общей стоимости здания.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

К составляющим износа относят:

устранимый физический износ (отложенный ремонт);

неустранимый физический износ;

устранимый функциональный износ;

неустранимый функциональный износ;

внешний (экономический) износ.

В результате развития физического износа объект переходит в предель­ное состояние, с наступлением которого применение объекта либо приоста­навливается для проведения ремонта, либо полностью прекращается. В ходе ремонта какую-то часть износа удаётся устранить, поэтому различают две стадии физического износа: устранимый и неустранимый. Считается, что из­нос относится к устранимому, если затраты на его исправление (устранение) меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения.

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуа­тации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстано­вить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметиче­ский ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженер­ного оборудования и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанав­ливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до со­стояния нормальной эксплуатации.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически неце­лесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности ме­жду полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устра­нимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустрани­мый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих эле­ментах разность между полной восстановительной или замещающей стоимо­стью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отноше­ние действительного возраста к общей физической жизни элемента. При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуа­тационных характеристик.

После определения величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом необходимо вычесть эти величины из полной восстано­вительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элемен­тах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее ба­зу).

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по дол­говечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества, дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Анало­гично исправимому физическому износу исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

Исправимый функциональный износ вызывается недостатками, тре­бующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или мо­дернизации элементов; «сверхулучшениями».

К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении, и без которых сооружение не может соответство­вать современным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, явля­ется разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, отно­сят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стои­мость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стои­мость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата ма­териалов определяется как стоимость демонтированных материалов и обору­дования при использовании их на других объектах.

К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыноч­ных стандартов. Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучше­ний» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверху­лучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус воз­врат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет не­обходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Од­нако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учиты­вать.

Неисправимый функциональный износ может вызываться недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но кото­рые должны быть недостатками за счет позиций, включенных в стоимость но­вого строительства, но которых быть не должно, и «сверхулучшениями».

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, отно­сящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые вклю­чены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеря­ется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимо­сти, который принят за основу. В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стои­мость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавлен­ной стоимости относят увеличенную арендную плату, связанную с наличием «сверхулучшения».

Внешний износ определяет уменьшение полезности здания в результа­те изменения внешних факторов, определяющих экономическое местораспо­ложение объекта (положения по отношению к основным транспортным, ком­мунальным, коммерческим и другим сооружениям), изменения рыночных, за­конодательных, финансовых и др. условий, требований экологической безо­пасности и т.д.

Для определения величины внешнего износа применяют два метода:

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воз­действию, предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внеш­них воздействий (данный подход более предпочтителен при наличии доста­точного количества данных).