РасходыОперационные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства валового дохода. К операционным расходам относятся: эксплуатационные расходы, расходы на управление объектом (заработная плата, административные и т.д.), налоговые расходы (налог на имущество, НДС, налог на прибыль), расходы по обеспечению безопасности, арендная плата за земельный участок и т.д. В работе необходимо учесть следующие виды операционных расходов. Эксплуатационные расходы: Размер эксплуатационных расходов составляет 290 руб. за 1 кв.м. в год. Налоги: Налог на имущество принят в размере 2,0 % от стоимости воспроизводства оцениваемого объекта недвижимости. В работе величина налога принимается равной 365 тыс. руб. Налог на добавленную стоимость принят в размере 18 % от действительного валового дохода. Налог на прибыль принят в размере 20%. Арендная плата за земельный участок. Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле: Aj = Aσj• S=202,71* где: АJ – размер арендной платы за земельный участок (руб./год); Аσj – базовая арендная ставка арендной платы за единицу площади земельного участка (руб./год); S – площадь земельного участка (кв.м.); j - номер кадастрового квартала. Базовая ставка арендной платы за единицу площади (1 кв. м.) земельного участка различного вида функционального использования в j – ом кадастровом квартале рассчитывается по формуле: Aσj = Yj• P=14479,53*0,014=202,71 руб./год где: Yj – кадастровая стоимость за 1 кв.м. (удельный показатель кадастровой стоимости) земельного участка в j – ом кадастровом квартале. Принимаем для кадастрового квартала Yj = 14479,53руб./м2.; P – показатель, учитывающий вид функционального использования (вид использования земельного участка, категорию арендаторов). Принимаем Р = 1,4 (для земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания). Страховые платежи: В работе размер страховых платежей принимается равным 300 тыс. руб./год Расходы на управление объектом недвижимости: Включение расходов на управление объектом недвижимости в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Для объектов аналогичных оцениваемому, расходы на управление принимаются равными 2 % от действительного валового дохода. Затраты на текущий ремонт: Затраты на текущий ремонт определяются из расчета годового резервирования 200 руб. на 1 кв.м.
|
