Анализ сформированного специализированного жилищного фонда

 

Анализ сформированного в период до 2011 года ЖФК показывает, что около 30% его находится в крупных и средних городах, около 22% от общего объема ЖФК занимают приглашенные и перемещенные руководители и специалисты, но только 9,5% в крупных и средних городах, где есть рынок арендного жилья. В тоже время почти 60% жилых помещений ЖФК занимают работники, непосредственно обеспечивающие перевозочный процесс, в том числе около 45% - в населенных пунктах, где неразвит рынок арендного жилья или он отсутствует.

При формировании ЖФК учитывались факторы, связанные с возможностью аренды жилья в крупных и средних городах. Однако, определить рынок арендного жилья можно только приблизительно. Причиной этому является «теневая» зона этого бизнеса. Ни в одном городе, ни один риэлтор не предоставляет объем имеющего у него арендного жилья. Рынок сдачи жилых помещений физическими лицами вообще не поддается учету, т.к. такие договора за редким исключением, не регистрируются.

Различные исследования в разных городах страны показывают значительные расхождения в оценках. К примеру в г. Москве по данным налоговой службы более 120 тыс.квартир находится в обороте и сдается в аренду, но лишь 6 тыс. владельцев квартир задекларировали доходы от сдачи жилья.

По разным оценкам, в Российской Федерации лишь 5-7% жилого фонда регулярно сдается и лишь 1% сдаваемого жилья сдается легально. При этом основной контингент арендодателей – пенсионеры. В развитых странах рынок арендного жилья составляет 25-45% от жилого фонда собственников.

Минрегион России отмечает неразвитость рынка арендного жилья (точнее говоря - его отсутствие) и предпринимает меры по его созданию и развитию.

Анализ исследований показал, что оценка рынка арендного жилья возможна в населенных пунктах с населением более 300 тыс.человек, что и учитывалось при формировании ЖФК.

Однако, целесообразность строительства (покупки) или аренды жилья в разные периоды времени в разных городах по экономической эффективности различны. Так, до кризиса 2008 года, в период значительного ежегодного роста стоимости жилья на рынке в крупных городах экономически выгоднее было строить (или покупать) жилье, чем арендовать. В настоящее время во многих случаях экономически выгоднее арендовать жилые помещения. Так по оценочным расчетам в г. Москве, Ростове-на-Дону в настоящее время экономически выгоднее арендовать жилые помещения, а в г. Санкт-Петербурге строить (покупать).

В этой связи дальнейшее формирование ЖФК в каждом из крупных и средних городов необходимо осуществлять после экономической оценки вариантов по сравнению с арендой (приложения № 11-15).

В схеме управления ЖФК можно выделить следующие составляющие[8]:

· Определение потребности в персонале определенной квалификации в определенной географической точке для организации перевозочного процесса или ротации кадров, формирование Перечня (НОК, ЦКАДР, ЦСР).

· Разработка Адресных программ формирования специализированного жилищного фонда (ЦСР, НОК)

· Формирование инвестиционного проекта «Строительство технологического жилья» (ЦСР, НОК).

· Строительство и ввод в эксплуатацию технологического жилья (ЦСР, филиал).

· Заселение (региональная жилищная комиссия (РЖК), НОК).

· Обслуживание и содержание (ЦДИ, ЦУО, НГС, НГЧ).

Можно выделить следующие основные этапы (графически представлены в Схеме 2):

· Оценка потребности в специализированных жилых помещениях и координация работы подразделений ОАО «РЖД».

· Принятие решения о необходимости нового ЖФК и последующее строительство и /или приобретение жилья.

· Заселение, обслуживание, содержание жилья, предоставление ЖКУ.

Потребность в ЖФК: оценка и решение

Строительство/приобретение жилья

Заселение работников

Обслуживание ЖФК, предоставление услуг ЖКХ

Служба Управления персоналом филиалов, Департаменты управления персоналом и социального развития, Филиалы

Адресная программа ЖФК

Филиалы, Департамент социального развития

Подготовка, строительство, регистрация

Региональные жилищные комиссии, НОК

Распределение

Службы гражданских сооружений железных дорог, ЦДИ, ЦУО, НГЧ

Договор найма, обслуживание, содержание, услуги ЖКХ

Схема № 2

 

Формирование ЖФК и выполнение корпоративного заказа предполагает осуществление мероприятий по нескольким направлениям:

· строительство новых объектов ЖФК;

· реконструкция существующих объектов ЖФК с изменением их объемно-планировочных решений за счет проведения внутренней перепланировки, расширения и надстройки объектов ЖФК;

· реновация, то есть замена не подлежащих сохранению объектов ЖФК путем их сноса и строительства жилых помещений на высвобождаемой территории;

· приобретение жилых помещений для включения их в состав ЖФК;

· вовлечение в гражданский оборот объектов нежилой недвижимости, находящихся в собственности ОАО «РЖД», за счет их перевода в жилые помещения;

· оптимизация состава имеющегося жилищного фонда, в том числе окончание процесса передачи общежитий на баланс муниципалитетов.

Процесс принятия решения о формировании ЖФК должен базироваться на определённых критериях целесообразности (целесообразности создания новых объектов или использования альтернативных способов удовлетворения потребностей в технологическом жилье). Такими показателями могут служить: технологическая достаточность, экономическая эффективность, социальная и производственная необходимость и другие.

Распоряжением ОАО «РЖД» от 31.05.2011 г. № 1201р утверждена Адресная программа формирования специализированного жилищного фонда ОАО «РЖД» на 2011-2013 годы. В соответствии с данной программой объем инвестиций в период 2011-2013 годы на формирование ЖФК составит более 10,0 млрд.рублей, в т.ч. в 2011 году – 3,32 млрд.рублей, в 2012 году – 3,21 млрд.рублей и в 2013 году – 3,49 млрд.рублей, что обеспечит ввод площади ЖФК в размере: в 2011 году – 88,8 тыс.кв.м., в 2012 году – 98,8 тыс.кв.м. и в 2013 году – 92,7 тыс.кв.метров.

Управленческая деятельность по обслуживанию ЖФК подразумевает выполнение мероприятий по различным направлениям: организационному, техническому и ориентированному на персонал.

Организационные мероприятия касаются принятия наиболее существенных управленческих решений. Среди них:

· выбор способа управления жилищным фондом;

· перевод нежилого помещения в жилое помещение жилищного фонда в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

· проведение иных мероприятий, предусмотренных нормативными документами ОАО «РЖД».

Содержание и эксплуатация ЖФК предполагает выполнение следующих мероприятий:

· организация выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные от 27.09.2003 г. № 170;

· техническое обслуживание жилищного фонда

o т.е. комплекс работ по контролю и поддержанию жилищного фонда в исправном состоянии, наладке и регулированию инженерных систем и т.п., обеспечивающий нормальное функционирование жилищного фонда и инженерных систем в течение срока их службы;

· текущий ремонт жилищного фонда

o т.е. комплекс организационно-технических мероприятий и строительных работ по устранению неисправностей оборудования и инженерных систем жилищного фонда;

· капитальный ремонт жилищного фонда

o т.е. комплекс организационно-технических мероприятий и строительных работ по устранению физического и морального износа элементов жилищного фонда с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и инженерных систем, проводимый с целью улучшения эксплуатационных показателей и не связанный с изменением основных технико-экономических показателей жилищного фонда и его функционального назначения.

Мероприятия, ориентированные на персонал, включают:

· предоставление ЖФК для проживания работникам ОАО «РЖД» и членам их семей;

· обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в жилых помещениях ЖФК;

· оказание работникам ОАО «РЖД», проживающим в жилых помещениях жилищного фонда, коммунальных и других услуг как самостоятельно, так и через подрядные организации.