Ипотечное кредитование. Оценка залогового имущества

Для финансового обеспечения инвестиционной деятельности, в частно­сти для модернизации производства, реконструкции и технического пере­вооружения, капитального строительства, предприятие вынуждено обра­щаться за кредитом к банкам и другим финансово-кредитным организа­циям. Так как за каждым кредитом стоит определенный риск для креди­тора, то это вынуждает банк-кредитора требовать от предприятия-заем­щика обеспечения кредита. Наиболее эффективной и распространенной формой обеспечения инвестиционного банковского кредита является за­лог недвижимого имущества (ипотека).

Залог регулируется несколькими законодательными актами, среди них: Гражданский кодекс РФ, федеральные законы: «О залоге», «Об ипо­теке (залоге недвижимости)», «О банках и банковской деятельности», «О несостоятельности (банкротстве)».

Залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель «имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворе­ние из стоимости заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя)» (ст. 334 ГК РФ).

Залог недвижимого имущества (ипотека) - наиболее надежное обеспе­чение кредитных сделок. Это объясняется высокой стоимостью этих акти­вов, наличием спроса на недвижимость, а также правовым обеспечением сделок с недвижимостью, включая государственную регистрацию прав.

В соответствии с Федеральным законом «О лизинге» под лизингом по­нимается вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридиче­ским лицам за определенную плату, на определенный срок и на опреде­ленных условиях, обусловленных этим договором, с правом его выкупа.

Таким образом, лизинг как форма ресурсного обеспечения инвестици­онных проектов предполагает при их реализации использование матери­альных ресурсов - в первую очередь в виде технологического оборудова­ния, являющегося собственностью лизинговых компаний или производи­телей этого оборудования. В результате использования такой формы ре­сурсного обеспечения снижается потребность в денежных средствах на капитальные вложения и, кроме того, откладываются сроки оплаты при­обретенного оборудования. В конечном счете ускоряется реализация ин­вестиционных проектов и увеличивается финансовая отдача инвестиций. Вообще говоря, предметом лизинга могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, оборудование, транс­портные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности. Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено законом для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Субъектами лизинга выступают, с одной стороны, лизингополучатель, т.е. физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с догово­ром принимает предмет лизинга за определенную плату, на определен­ный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользо­вание, с другой стороны, лизингодатель, т.е. физическое или'юридическое лицо, которое за счет собственных средств приобретает в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение.

Предприятия, основная деятельность которых связана с проведением научных исследований, научно-техническими, инженерными, технологи­ческими разработками, созданием и внедрением нововведений, в том чис­ле по заказам крупных фирм и по государственным контрактам, называ­ются венчурными предприятиями. Чаще всего к венчурным предприятиям относятся предприятия малого бизнеса. Вместе с тем существуют крупные компании, готовые рисковать своим капиталом, вкладывая его в различно­го рода инновации - новые, прогрессивные технологии, производство новой конкурентоспособной продукции и т.д. Основное значение для крупных венчурных инвесторов при принятии решений об инвестировании имеет фактор наличия у венчурного предприятия конкретных, тщательно подго­товленных и обоснованных, перспективных инвестиционных проектов.

Крупные инвесторы, принимая решения о венчурных инвестициях, о коммерческом сотрудничестве с венчурной фирмой, предлагающей ком­мерчески выгодный перспективный проект, стремятся снизить риск того, что венчурная фирма использует предоставленные инвестиции неэффек­тивно или на цели, не связанные с реализацией проекта. Для решения этой проблемы возможно использование следующего метода - создание нового целевого предприятия, функционирование которого направлено исключи­тельно на реализацию предложенного венчурной фирмой проекта.

Венчурные инвесторы, которые осуществляют инвестиции посредст­вом покупки акций венчурных фирм (внесение в них паев, если это не ак­ционерные, а паевые предприятия), могут планировать для себя оставать­ся в предприятии, созданном под перспективный проект, в течение всего жизненного цикла проекта. В этом случае они могут рассчитывать на по­лучение дивидендов с ожидаемых прибылей.

Характерной для многих венчурных инвесторов является заранее на­мечаемая ими перепродажа своего участия (акций или паев) в соответству­ющем предприятии по цене более высокой, чем произведенные инвести­ции. При этом подобная перепродажа (реверсия) планируется ранее, чем осваиваемый в венчурном предприятии продукт достигнет в своем жиз­ненном цикле стадии с наиболее высокой доходностью - в течение срока окупаемости инвестиционного проекта (т.е. ранее, чем реализуемый инвес­тиционный проект окупится и начнет приносить дополнительные доходы, чистая текущая стоимость проекта станет неотрицательной величиной).

Таким образом, перед венчурным инвестором встает задача коррект­ного прогнозирования доходов от проекта, а следовательно, и задача рас­чета ожидаемой через некоторое время рыночной стоимости предприя­тия, в которое он вложил свой капитал. Пропорционально рыночной стои­мости предприятия будет определяться тогда и стоимость их доли в нем. При этом величина венчурных инвестиций, которые осуществляет инвес­тор, должна быть меньше, чем соответствующая доля рыночной стоимос-

ти предприятия, которую получит инвестор при продаже этой доли или при продаже всего предприятия, созданного для реализации проекта. Венчурный инвестор может выбрать один из двух вариантов.

1. Венчурный инвестор может будучи совладельцем предприятия, со­зданного для реализации венчурного проекта, дождаться окончания (реа­лизации) проекта и получать прибыль от выпуска новой продукции или от продажи патентов, ноу-хау, лицензий на новую технологию.

2. При повышении стоимости акций предприятия, в которое был вло­жен капитал венчурного инвестора, последний может продать принадле­жащие ему акции и получить прибыль в виде разницы между стоимостью акций и величиной инвестиций (вложенного капитала).

Для венчурного предприятия, ставящего перед собой задачу привлечь к сотрудничеству венчурного инвестора, чрезвычайно важным является разработка и обоснование инвестиционного проекта с такой эффективно­стью, которая позволит предположить, что рыночная стоимость предпри­ятия, образуемого для реализации данного проекта, будет увеличиваться и достигнет к моменту окупаемости проекта (к моменту появления поло­жительных компонентов денежного потока от проекта) значения, превы­шающего величину планируемых инвестором вложений.

В связи с этим в технико-экономическом обосновании инвестиционного проекта, реализуемого посредством образования под данный проект специ­ального целевого предприятия, должна содержаться прогнозная оценка его будущей рыночной стоимости, которая будет для инвестора обоснованной базовой величиной для расчетов выгод от возможной перепродажи своего пакета акций (пая) в целевом предприятии. Важность знания обоснованной прогнозной рыночной стоимости предприятия в целом обусловлена тем, что именно эта величина определяет стоимость доли в рассматриваемом пред­приятии. В свою очередь, для получения прогнозной оценки рыночной сто­имости предприятия в целом должны применяться общепринятые методы оценки бизнеса - доходный, затратный и сравнительный подходы.

Эффективность венчурного финансирования инвестиционных проек­тов достаточно сложно оценивать, поскольку обычные методы и критерии оценки эффективности в данном случае не совсем приемлемы. В связи с этим необходима разработка системы критериев, характеризующих вы­полнимость и эффективность венчурного проекта.