Особливості права користування земельними ділянками

У спеціальній літературі право користування земельними ділянками визначається по-різному¹, проте попри редакційні відмінності усі визначення загалом виходять із загальноприйнятого «цивілістичного» визначення права користування як юридично забезпеченої можливості застосовувати корисні властивості речі ². Вважаємо, що таке визначення відбиває усталене розуміння права користування і перегляду не потребує, у тому числі й по відношенню до такого об’єкта, як земельна ділянка.

На відміну від загального правила, встановленого ст.319 ЦКУ («власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону»), обсяг права користування земельною ділянкою є обмеженим і обумовлюється цільовим призначенням земельної ділянки. Земельна ділянка може (і повинна) використовуватися лише за цільовим призначенням (ст.91 ЗКУ, ч.4 ст.373 ЦКУ).

NB. Належність до певної категорії земель, які виділяються за цільовим призначенням, сама по собі не може достатньо конкретно визначити правовий режим земельної ділянки, у тому числі обмеження права користування нею. Правовий режим залежить від різновиду угідь в межах категорії земель, існування спеціальних обмежень у використанні земельної ділянки (в загальному вигляді передбачені у ст.ст.110-115 ЗКУ, пов’язуються із існуванням охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель тощо). Вимоги до використання конкретної земельної ділянки зазвичай містяться у містобудівній та землевпорядній документації (проектах відведення, внутрігосподарського землеустрою, тощо). Детальніше з цього приводу див. тему «Обмеження та обтяження прав на землю», а також теми про правовий режим окремих категорій земель.

Разом із тим, абсолютно неприйнятним є «жорсткий» підхід до цільового призначення земельної ділянки, за яким ділянку можна використовувати лише за призначенням, зазначеним у рішенні про її надання чи у кадастровій документації. У цьому відношенні важливими є положення ч.5 ст.20 ЗКУ:

«5. Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33-37 цього Кодексу.

Земельні ділянки, що належать до земель оборони, використовуються виключно згідно із Законом України "Про використання земель оборони".»

Проблема. При цьому, на наш погляд, таку особливість режиму користування земельною ділянкою, як допустимість лише її цільового використання, слід оцінити різко негативно. Принцип цільового використання вступає у суперечність із іншим, на наш погляд, більш обґрунтованим та пріоритетним принципом земельного права – принципом раціонального користування. По-перше, вимога використання ділянки лише за цільовим призначенням перешкоджає її багатофункціональному використанню, по-друге, вона істотно і невиправдано обмежує оборот. На наш погляд, поділ земель за категоріями, що забезпечує реалізацію принципу цільового використання земельних ділянок, має бути якомога швидше замінений дієвим механізмом планування використання земель.

Також до особливостей користування земельною ділянкою можна віднести спеціальний порядок отримання плати за землю (відповідає економічному поняттю «диференційована рента»), яка може виступати у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп.14.1.147 ст.14 ПКУ) – див. тему «Економіко-правовий механізм у галузі використання, охорони та відтворення земель».

¹ Див., зокр.: Андрейцев В.І. Екологічне право: Курс лекцій: Навч. посібник для юрид. фак. вузів. – К.: Вентурі, 1996. – С.63; Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга (кер. авт. кол.), Г.В. Анісімова, Н.О. Багай, А.П.Гетьман та ін.: За ред. М.В. Шульги. – К.: Юрінком Інтер, 2004. – С.83; Науково-практичний коментар Земельного кодексу України / Кол. авт.: Л.О. Бондар, А.П.Гетьман, В.Г. Гончаренко та ін.; За заг. ред. В.В. Медведчука. – К.: Юрінком Інтер, 2004. – С.208; Носік В.В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. – К.: Юрінком Інтер, 2006. – С.252.

² Гражданское право. Часть 1: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева. – М.: Издательство ТЕИС, 1996. –С.297.