Виникнення та посвідчення прав на земельну ділянку

Момент виникнення прав на землю має важливе практичне значення для їх реалізації. Насамперед, це відноситься до набуття права власності на землю та права постійного користування земельною ділянкою, що є необмеженими за строками здійснення, але все ж наділені моментом виникнення у часі. Відповідно до ч. 1 ст. 125 Земельного кодексу, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Наведена земельно-правова норма рівній міри позначає момент виникнення зазначених безстрокових прав на землю. При цьому вона, на відміну від аналогічної норми попереднього земельного закону, не пов’язує виникнення цих прав зі здійсненням землевпорядними організаціями дій, спрямованих на встановлення меж земельної ділянки в натурі. Отже, чинний земельний закон не придає таким діям самостійного правовстановлюючого значення, які за своїм змістом є заходами організаційно-технічного характеру.

Критерій визначення моменту виникнення тимчасового користування земельними ділянками на умовах оренди також передбачений законом. Так, відповідно до ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу, право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації. З цього випливає, що юридичним фактом, що породжує виникнення права на оренду земельної ділянки є належним чином укладений та зареєстрований договір оренди землі. Тому адміністративний акт у виді рішення органа виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки державної чи комунальної власності в оренду, зобов’язання приватного власника земельної ділянки надати її в оренду визначеної особі, рішення суду, що зобов’язує укласти договір оренди землі та інших рішення самі по собі, не породжують орендних відносин, а є лише необхідними передумовами виникнення права на оренду земельної ділянки.

Необхідною умовою допуску землекористувача до використання земельної ділянки є встановлення її меж в натурі (на місцевості) та одержання документу, що посвідчує право власності, постійного користування або оренди на дану земельну ділянку та державної реєстрації цього документу. Приступати до використання земельної ділянки без дотримання зазначених вимог, передбачених у ч. 3 ст. 125 Земельного кодексу, забороняється.

Відмова або відхилення володаря земельної ділянки від встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документу, що засвідчує право на землю, або від його державної реєстрації, не звільняє від внесення плати за фактично використовувану земельну ділянку. Це безпосередньо випливає зі положень Закону «Про плату за землю» у редакції від 19 вересня 1996 року[11]. Крім того, такі дії є правопорушеннями, передбаченими ст. 211 Земельного кодексу, які мають наслідками притягнення винних осіб до відповідальності згідно із нормами Кодексу про адміністративні правопорушення та іншими актами законодавства.

Важливе значення чинним законодавством та сучасною практикою використання земельних ресурсів країни надається посвідченню прав на землю. Відповідно до ч. 1 ст. 126 Земельного кодексу, право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Наведена норма відрізняється від аналогічних положень попереднього земельного закону, що надавало повноваження щодо видачі та реєстрації державних актів сільським, селищним, міським і районним радам. Нині діючий Земельний кодекс розглядає реєстрацію прав на землю як складову частину державного земельного кадастру і закріплює повноваження щодо його ведення за органами державної влади з питань земельних ресурсів.

До прийняття чинного Земельного кодексу форми державних актів були затверджені постановою Верховної Ради України «Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею» від 13 березня 1992 року[12] і постановою Кабінету Міністрів України «Про порядок подачі заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення і формі державного акта на право власності на землю» від 24 березня 1999 року[13]. У зв’язку із тим, що тепер затвердження форм державних актів на землю віднесено до компетенції Кабінету Міністрів України, його постановою «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку і державного акту на право постійного користування земельною ділянкою» від 2 квітня 2002 року[14], затверджені нові форми державних актів, які видаються у даний час.

Нова форма державного акту на право власності на земельну ділянку відрізняться своєю універсальністю, розрахованої на посвідчення прав як громадян, так і юридичних осіб, а також для посвідчення права спільної власності декількох суб’єктів права на земельну ділянку. Невід’ємною частиною форми державного акту є список співвласників земельної ділянки. При цьому сам державний акт видається не кожному з них, а лише одному із співвласників, котрий уповноважений на його одержання. Однак слід підкреслити, що державні акти, видані до вступу в силу зазначеної постанови Кабінету Міністрів України, зберігають свою силу та підлягають заміні лише у випадку звертання про їх заміну власниками земельних ділянок.

Згідно із ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу, право оренду землі оформляється договором, що реєструється відповідно до закону. Із численних договорів, що передбачають перехід прав на земельні ділянки, тільки належно оформлений та зареєстрований договір оренди землі, не вимагає одержання землекористувачем окремого документа, який засвідчує його право на земельну ділянку. Не втрачаючи рис, що зближають договір оренди землі з іншими договорами, він може виступати правовою підставою для видачі правовстановлюючого документа, що засвідчує право на земельну ділянку.

Таким чином, договір оренди землі, з одного боку, спрощує процедуру оформлення орендних відносин між орендодавцем і орендарем земельної ділянки, а, з іншого боку, виконує роль відповідної документації, необхідної для видачі у майбутньому державного акта на постійне користування земельними ділянками державної або комунальної власності. При цьому невід’ємною складовою частиною договору оренди є план земельної ділянки. Варто звернути увагу і на те, що наведена норма Земельного кодексу вимагає здійснення реєстрації договору оренди землі відповідно до закону. Спеціальним законом, що регулює відносини орендного землекористування, є Закон «Про оренду землі». Проте спеціальний закон про умови і порядок реєстрації договорів оренди у даний час відсутній. У зв’язку із цим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року затверджений «Порядок державної реєстрації договорів оренди землі».