Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом
В результате анализа рынка недвижимости стоимость 1 кв. м жилого помещения нового строительство составила 31000 руб.
1. Рассчитываем восстановительную стоимость
Для этого используем расчет с учетом коэффициента. Расчет представлен в таблице.
Таблица 9.3
| № п/п
| Наименование коэффициента
| имеет (+)
не имеет (-)
| Факт
| справочно
| |
| Патогенная зона района
|
| 0,95
|
| |
| Положительная
| -
|
| 1,1
| |
| Отрицательная
| +
|
| 0,95
| |
| Социальная инфраструктура
|
| 1,02
|
| |
| Социальные услуги удалены
| -
|
| 0,95
| |
| Частичное присутствие
| -
|
| 1,0
| |
| Присутствие всех социальных услуг
| +
|
| 1,02
| |
| Удаленность от центра
|
| 1,1
|
| |
| Удаленные от центра районы
| -
|
| 0,98
| |
| Рядом с центром
| -
|
| 1,02
| |
| Центр
| +
|
| 1,1
| |
| Транспортная доступность
|
| 1,1
|
| |
| Трамвай, троллейбус
| -
|
| 0,98
| |
| Автобус
| -
|
| 0,98
| |
| Все виды транспорта
| +
|
| 1,1
| |
| Расстояние до остановки
|
| 1,02
|
| |
| Дальше 500 метров
| -
|
| 0,98
| |
| В пределах 500 метров
| -
|
| 1,0
| |
| В пределах 100 метров
| +
|
| 1,02
| |
| Экологическая обстановка
|
| 1,0
|
| |
| Загазованность выше ПДК
| -
|
| 0,95
| |
| Загазованность в пределах ПДК
| +
|
| 1,0
| |
| Отсутствие загазованности
| -
|
| 1,03
| |
| Шум
|
| 1,0
|
| |
| Выше уровня ПДУ
| -
|
| 0,95
| |
| Предельно допустимый
| +
|
| 1,0
| |
| В пределах нормы ПДУ
| -
|
| 1,01
| |
| Ориентир дома
|
| 1,01
|
| |
| Север
| -
|
| 1,0
| |
| Юг
| -
|
| 1,0
| |
| Восток
| +
|
| 1,01
| |
| Запад
| -
|
| 1,01
| |
| Год постройки
|
| 0,87
|
| |
| Более 25 лет
| -
|
|
| |
| 15-25 лет
| +
|
| 0,87
| |
| 10-15
| -
|
| 0,9
| |
| 5-10
| -
|
| 1,0
| |
| До 5 лет
| -
|
| 1,05
| |
| Материлы стен
|
| 1,1
|
| |
| Деревянный
| -
|
| 0,9
| |
| Панельный
| -
|
| 1,0
| |
| Панельный утепленный
| -
|
| 1,05
| |
| Кирпич
| +
|
| 1,1
| |
| Серия дома
|
| 1,0
|
| |
| Хрущевка, гостинка
| -
|
| 0,95
| |
| Обычная
| +
|
| 1,0
| |
| Спец.проект
| -
|
| 1,03
| |
| Старый фонд
| -
|
| 0,98
| |
| Отопление
|
| 1,0
|
| |
| Центральное
| +
|
| 1,0
| |
| Печное
| -
|
| 0,95
| |
| Водоснабжение
|
| 1,0
|
| |
| Центральное
| +
|
| 1,0
| |
| Уличное, колодец
| -
|
| 0,95
| |
| Горячее водоснабжение
|
| 1,06
|
| |
| Центральное
| +
|
| 1,06
| |
| Титан, колонка
| -
|
| 1,034
| |
| Канализация
|
| 1,0
|
| |
| Внутренняя
| +
|
| 1,0
| |
| Уборная
| -
|
| 0,95
| |
| Газ
|
| 1,0
|
| |
| Центральный
| +
|
| 1,0
| |
| Природный
| -
|
| 0,95
| |
| Этаж
|
| 1,02
|
| |
| Подвальный
| -
|
| 0,85
| |
| Цокольный
| -
|
| 0,87
| |
| Первый
| -
|
| 0,9
| |
| 9 и 8 для 9-этажного
| -
|
| 0,92
| |
| 3 и 6 для 9-этажного
| -
|
| 1,02
| |
| 2-3 для 5-этажного
| +
|
| 1,02
| |
| 1-2 для 2 этажного
| -
|
| 1,0
| |
| Планирование комнат
|
| 1,04
|
| |
| Смежные
| -
|
| 0,97
| |
| Изолированные
| +
|
| 1,04
| |
| Смешанные
| -
|
| 1,0
| |
| Высота потолков
|
| 1,04
|
| |
| До 2,5 метров
| -
|
| 0,97
| |
| 2,5 метров
| +
|
| 1,0
| |
| До 3,0
| -
|
| 1,04
| |
| Площадь кухни
|
| 1,0
|
| |
| До 5,0 метров
| -
|
| 0,95
| |
| До 8 метров
| +
|
| 1,0
| |
| Свыше 9 метров
| -
|
| 1,03
| |
| Сан.узел
|
| 1,01
|
| |
| Смежный
| -
|
| 0,98
| |
| Раздельный
| +
|
| 1,01
| |
| Ванная
|
| 1,0
|
| |
| В кафеле
| -
|
| 1,01
| |
| Покрашена
| +
|
| 1,0
| |
| Декоративная плитка
| -
|
| 1,05
| |
| Балкон, лоджия
|
| 1,01
|
| |
| Отсутствие
| -
|
| 0,97
| |
| Сушилка, балкон
| +
|
| 1,01
| |
| Лоджия 3,0 метра
| -
|
| 1,01
| |
| Лоджия 6,0 метров
| -
|
| 1,03
| |
| Лоджия 9,0 метров
| -
|
| 1,05
| |
| 2 лоджии
| -
|
| 1,1
| |
| Входные двери
|
| 1,02
|
| |
| Деревянные
| -
|
| 0,95
| |
| Металлические
| +
|
| 1,02
| |
| Двойные
| -
|
| 1,01
| |
| Вспомогательные помещения
|
| 1,0
|
| |
| Антресоли
| +
|
| 1,0
| |
| Кладовая
| -
|
| 1,01
| |
| Встроенные шкафы
| -
|
| 1,01
| |
| Помещения для сушки
| -
|
| 1,1
| |
| Освещенность
|
| 1,0
|
| |
| 100%
| +
|
| 1,0
| |
| Затемненность 15-20 %
| -
|
| 0,95
| |
| Затемненность 30 %
| -
|
| 0,93
| |
| Затемненность 50 %
| -
|
| 0,9
| |
| Наличие телефона
|
| 1,0
|
| |
| Есть
| -
|
| 1,01
| |
| Нет
| +
|
| 1,0
| |
| Окна выходят
|
| 0,95
|
| |
| На улицу
| +
|
| 0,95
| |
| Во двор
| -
|
| 1,0
| |
| На улицу и во двор
| -
|
| 1,01
| |
| Полы
|
| 1,0
|
| |
| Доски
| +
|
| 1,0
| |
| Линолеум
| -
|
| 1,01
| |
| Паркет,ламинат
| -
|
| 1,1
| |
| Ковровое покрытие
| -
|
| 1,05
| |
| Состояние квартиры
|
| 1,0
|
| |
| Хорошее
| +
|
| 1,0
| |
| Отличное
| -
|
| 1,03
| |
| Новая
| -
|
| 1,02
| |
| Нужен капитал ремонт
| -
|
| 0,9
| |
| Нужен косметический ремонт
| -
|
| 0,95
| |
| Престижность
|
| 1,0
|
| |
| Художественная отделка
| -
|
| 1,2
| |
| Стандартная
| +
|
| 1,0
| |
| Непристижная
| -
|
| 0,9
| |
| ИТОГОВЫЙ КОЭФИЦИЕНТ
|
| 1,33
|
|
Рассчитываем итоговый коэффициент: 0,95 * 1,02 * 1,1 * 1,1 * 1,02 * 1,0 * 1,0 * 1,01 * 0,87 *1,1*1,0*1,0 * 1,0 * 1,06 * 1,0 * 1,0 * 1,02 * 1,04 * 1,04 * 1,0 * 1,01 * 1,0 * 1,01 * 1,02 * 1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,95 * 1,0 * 1,0 * 1,0 = 1,33
Рассчитываем скорректированную стоимость: 31000 * 1,33= 41 230 руб.
2. Рассчитываем стоимость материалов и отделочно-ремонтных работ.
Таблица 9.3.1
| Наименование материала
| Кол-во
| Площадь
| Стоимость за единицу
| Полная стои
мость
| Доля установки работ от стоимости в %
| Стои
мость материалов с работой
| | Ручки дверные
|
| -
|
|
|
|
| | Выключатели, розетки
|
| -
|
|
|
|
| | Звонки электр.
|
| -
|
|
|
|
| | Обои потолочные
| -
|
|
|
|
|
| | Обои стеновые
|
|
|
|
|
|
| | Клей обойный
|
| -
|
|
|
|
| | Двери межкомнатные
|
| -
|
|
|
|
| | Двери в ванную и туалет
|
| -
|
|
|
|
| | Дверь входная
|
| -
|
|
|
|
| | Покраска. кг
|
| -
|
|
|
|
| | Ванна
|
| -
|
|
|
|
| | Унитаз
|
| -
|
|
|
|
| | Смеситель
|
| -
|
|
|
|
| | Мойка
|
| -
|
|
|
|
| | Линолеум
| -
|
|
|
|
|
| | Ковролин
| -
|
|
|
|
|
| | Замки
|
| -
|
|
|
|
| | Раковина
|
| -
|
|
|
|
| | ИТОГО:
|
|
Рассчитываем скорректированную стоимость с учетом стоимости материалов и отделочных работ:
1) 41 230*64,3 = 2 651 089 руб.
2) 2 651 089 + 264510 = 2 915 599руб.
3. Рассчитываем величину накопленного износа.
Таблица 9.3.2
| Наименование конструкции
| Доля от общей стоимость в %
| Факт износа элемента в %
| Доля физического износа в общем износе
| | Фундамент
| 4,00
|
| 0,20
| | Стены
| 18,00
|
| 1,8
| | Перегородки
| 6,00
|
| 0,6
| | Перекрытия
| 10,0
|
| 1,0
| | Крыша
| 6,00
|
| 2,1
| | Полы
| 12,0
|
| 2,4
| | Лестница
| 6,0
|
| 0,6
| | Окна и двери
| 12,0
|
|
| | Отделка внутренняя
| 8,00
|
| 1,6
| | Прочие работы
| 9,4
|
| 1,88
| | Санитарно-технические устройства
| 0,40
|
| 0,08
| | Электротехнические устройства
| 2,20
|
| 0,44
| | Итого
|
|
| 18,7
|
Сумма износа составляет: (2 915 599*18,7) /100 = 54 5217
Рассчитываем полную стоимость объекта:
2 915 599 -54 5217= 2 370 381 руб.
Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры по адресу
Г. Калининград, ул. Алябьева 38 кв. 5 по затратному подходу составила 2 370 381 руб.
Обзор компонентов Multisim Компоненты – это основа любой схемы, это все элементы, из которых она состоит. Multisim оперирует с двумя категориями...
|
Композиция из абстрактных геометрических фигур Данная композиция состоит из линий, штриховки, абстрактных геометрических форм...
|
Важнейшие способы обработки и анализа рядов динамики Не во всех случаях эмпирические данные рядов динамики позволяют определить тенденцию изменения явления во времени...
|
ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ МЕХАНИКА Статика является частью теоретической механики, изучающей условия, при которых тело находится под действием заданной системы сил...
|
|
ТЕХНИКА ПОСЕВА, МЕТОДЫ ВЫДЕЛЕНИЯ ЧИСТЫХ КУЛЬТУР И КУЛЬТУРАЛЬНЫЕ СВОЙСТВА МИКРООРГАНИЗМОВ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЛИЧЕСТВА БАКТЕРИЙ Цель занятия. Освоить технику посева микроорганизмов на плотные и жидкие питательные среды и методы выделения чистых бактериальных культур. Ознакомить студентов с основными культуральными характеристиками микроорганизмов и методами определения...
САНИТАРНО-МИКРОБИОЛОГИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ВОДЫ, ВОЗДУХА И ПОЧВЫ Цель занятия.Ознакомить студентов с основными методами и показателями...
Меры безопасности при обращении с оружием и боеприпасами 64. Получение (сдача) оружия и боеприпасов для проведения стрельб осуществляется в установленном порядке[1].
65. Безопасность при проведении стрельб обеспечивается...
|
|
Характерные черты немецкой классической философии 1. Особое понимание роли философии в истории человечества, в развитии мировой культуры. Классические немецкие философы полагали, что философия призвана быть критической совестью культуры, «душой» культуры.
2. Исследовались не только человеческая...
Обзор компонентов Multisim Компоненты – это основа любой схемы, это все элементы, из которых она состоит...
Кран машиниста усл. № 394 – назначение и устройство Кран машиниста условный номер 394 предназначен для управления тормозами поезда...
|
|
