Применение результатов прогнозирования рынка недвижимости в системе управления земельными ресурсами.11.5.1. Методика применения результатов прогнозирования в составе процесса управления земельными ресурсами и иными объектами недвижимого имущества, состоит из следующих этапов: Определение целей прогнозирования - > Выбор метода прогнозирования -> Отбор прогнозируемых показателей -> Определение влияющих факторов -> Прогнозирование выбранных показателей -> Применение полученного прогноза. 11.5.2. Какие методы прогнозирования вы знаете? 1. Субъективные (интуитивные): метод интервью, метод аналитических записок, метод сценариев, метод «мозгового штурма», метод «круглого стола», метод Дельфы, метод «дерева целей», матричный метод, метод эвристического прогнозирования; 2. Объективные (формализованные): методы прогнозной экстраполяции, метод статистического моделирования, методы экономико-математического моделирования. 11.5.3. Каковы основные показатели точности любого метода прогнозирования? Выбор метода прогнозирования, на наш взгляд необходимо осуществлять, исходя из целей использования прогноза. Цель использования прогноза определяет его точность. Точность моделирования характеризуется его ошибкой, т.е. разностью между действительным значением временного ряда и его прогнозом. Для любого метода прогнозирования существуют четыре основные показателя точности, позволяющие оценить результаты прогнозирования: среднее абсолютное отклонение (САО), среднеквадратическая ошибка (СКО), средняя абсолютная в процента (САОП), средняя процентная ошибка (СПО). 11.5.4. В области оценки инвестиционной привлекательности земельных участков основным моментом, вызывающим потребность в прогнозировании, является попытка спрогнозировать поток доходов от объекта недвижимости, обосновать целесообразность и рассчитать эффективность инвестирования в данный сегмент рынка недвижимости. Кроме того, с нашей точки зрения с помощью методики оценки инвестиционных проектов целесообразно оценивать эффективность решения о перспективном использовании земельных участков под тот или иной вид функционального назначения. 11.5.5. Любой сегмент рынка недвижимости согласно базовой экономической теории развивается циклично. В развитии рынка недвижимости принято выделять несколько фаз: спад, оживление, рост и стабилизация. Рынок недвижимости, с одной стороны, является замкнутой системой, изменение состояния которой осуществляется под влиянием совокупности внутренних причин. Но переход рынка из одной фазы в другую, т.е. наиболее серьезные изменения, обуславливается, как правило, внешними факторами, влияющими на исследуемый сегмент рынка недвижимости, что позволяет выявить математическую зависимость между этими факторами и прогнозируемыми параметрами и производить вычисление прогнозных значений с заданной точностью.
|
