Шаг 1. Выбор и проверка земли

Основное правило при выборе территории для застройки — внимательно смотреть, что покупаешь. Выбирать внимательно — значит обладать полной и всесторонней информацией по участку, реальную оценку которому даёт эксперт. Окончательный выбор покупателя предваряет процесс рассмотрения имеющихся на рынке вариантов. Государственный или частный аукцион, тендер, прямая продажа, долевое участие в будущем проекте, самостоятельный выбор земли — основные формы взаимодействия продавца-покупателя.

На госаукционе выставляются земли, находящиеся в ведомстве орган местного самоуправления. Вариантов приобретения участка — два: покупка или право на заключение аренды. При этом начальная стоимость земли и сумма задатка рассчитываются заранее, информация о проведении торгов публикуется в официальных источниках и СМИ. Арендовать землю поможет и тендер, в котором арендодатель предлагает земельный участок на определённых условиях. Участник, предоставивший наиболее выгодный проект использования и развития земли, приобретает право аренды.

В отличие от государственных форм реализации земли, где участки находятся в ведомстве муниципалитета, и сделка заключается напрямую, частный аукцион выступает посредником передачи прав на землю. В процессе такой сделки задействованы три стороны: собственник земли, организатор аукциона и потенциальные покупатели.

Что касается определения выгоды предложений, как в первом, так и во втором случае, за ней следует обратиться к профессиональным оценщикам. Аудитор проверит все выставленные участки или любой приглянувшийся на предмет соответствия с открытыми данными и выявит его скрытый потенциал. Прямая продажа, долевое участие в будущем проекте или самостоятельный выбор земли — формы неопосредованные, однако также требующие вмешательства профессионального аудитора во избежание непредсказуемых последствий и неоправданных ожиданий.

Стоит помнить, что любая форма выбора земли должна сопровождаться квалифицированной проверкой по ряду факторов, обеспечивающих прозрачность сделки. Комплексная оценка включает в себя: юридический, маркетинговый и технический аудит. Приоритета при выборе способа проверки не существует, поскольку каждый из них может продемонстрировать результаты, реализация проекта при которых окажется невозможной.

В ходе юридического аудита земельный участок проверяют на предмет соответствия действующему законодательству. Проверка юридической чистоты совершаемой сделки позволяет выявить зоны правового риска, оценить его степень и выработать способы устранения. Под риском подразумевается заключение сделки с недобросовестным продавцом, возможные судебные притязания со стороны третьих лиц на земельный участок, нахождение участка под арестом и т.д.

Маркетинговый аудит, или всесторонний анализ сегмента земельного участка и его положения на рынке, включает в себя общее описание всего рынка, анализ существующего предложения в сегменте, тенденции и перспективы развития, оценку инвестиционной привлекательности, анализ коммерческих характеристик объекта, анализ самого проекта и рекомендации по дальнейшему развитию.

Технический аудит земли поможет сопоставить категорию земельного участка с его целевым назначением и видом разрешённого пользования, в зависимости от чего определяется возможность строительства. В случае проблем, возможно изменение категории участка или вид его разрешённого использования посредством дополнительных временных и денежных затрат. Для объективной оценки затрат на реализацию будущего проекта нужно учитывать наличие на участке или рядом с ним инженерных коммуникаций. При их наличии важно комплексно оценить возможность строительства на таком участке и стоимость работ по перекладке коммуникаций для освобождения территории под объект. Технический аудит позволяет обнаружить эти и другие ограничения — водоохранные, природоохранные, зоны охраны исторических памятников, или запреты, накладываемые компанией, управляющей соседствующими объектами.