Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений.

Договор купли-продажи является самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилого помещения. Так как жилое помещение является недвижимым имуществом, то куплю-продажу жилого помещения оформляют по правилам ст. ст. 549—558 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать его в собственность покупателя, а покупатель — принять его и оплатить обусловленную цену. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Законодатель не устанавливает требования к обязательному нотариальному удостоверению договора купли-продажи жилых помещений, однако договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Последствия несоблюдения требования о регистрации сделки предусмотрены ст. 165 ГК РФ.

Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ. В соответствии с требованиями ГК РФ и п. 7 Приказа Министерства юстиции России от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» в договоре продажи недвижимости необходимо указывать:

1) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома;

2) стороны договора;

3) цену жилого помещения, установленную соглашением сторон (ст. 317 ГК РФ;

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Ст. 556 ГК РФ устанавливает важное требование, связанное с исполнением договора продажи недвижимости, — передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. Если какая-либо из сторон договора продажи жилого помещения уклоняется от подписания передаточного акта, то это будет считаться односторонним отказом продавца — от исполнения обязательства по передаче жилья, а покупателя — от обязательства его принять (п. 1 ст. 556 ГК).

Существенное условие – если продается с людьми, то за ними должно быть сохранено право пользования ЖП.

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

· отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

· потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то при продаже жилища к его покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором оно расположено (ст. 552 ГК РФ).