Земля как инструмент экономической политики. Проблема собственности и экономической оценки земли

Земля является основой жизнедеятельности населения на территории муниципального образования и важнейшим инструментом муниципальной экономической политики. Во всем мире платежи за пользование землей составляют существенную часть доходов местных бюджетов.

Конституция Российской Федерации устанавливает, что земля может находиться в государственной, муниципальной, частной и других формах собственности. Муниципальная собственность на землю защищается законом, наряду с другими формами собственности. В соответствии с действующим законодательством существуют следующие виды прав на земельные участки: собственность; пользование (пожизненное наследуемое владение, хозяйственное ведение или оперативное управление); аренда или субаренда.

По целевому назначению земли поселений делятся на категории:

−земли общего пользования (улицы, площади, дороги, набережные, лесопарки, скверы, бульвары, стадионы, пляжи и др.);

−земли жилой и общественной застройки;

−земли промышленной и коммунально-складскойзастройки;

−земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций;

−земли сельскохозяйственного назначения (занятые коллективными и индивидуальными садами, огородами, личными и коллективными подсобными хозяйствами и др.);

−земли особо охраняемых территорий (занятые лесами, памятниками истории и культуры, объектами природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения);

−водоемы, акватории, реки, водоохранные зоны, водохозяйственные сооружения.

Перевод земельного участка из одной категории в другую допускается только по согласованию с земельными органами. Таким образом, право собственности и владения землей является ограниченным.

Другим ограничителем права собственности на землю является существующая во всем мире система сервитутов. Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком и соответственное ограничение прав или возложение обязанностей на владельца этого участка (обременение). Одной из форм обременения может быть, например, запрет возводить строения сверх определенной высоты. Сервитуты и обременения устанавливаются законом или решением органа местного самоуправления в публичных интересах.

С разграничением прав собственности на землю тесно связан вопрос о цене земли и формах оплаты за пользование земельными участками. В соответствии с Федеральным законом «О плате за землю» использование земли в Российской Федерации является платным. Формами оплаты являются земельный налог и арендная плата. Органы местного самоуправления могут уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%. При этом нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В свою очередь, рыночная цена земельного участка зависит от многих факторов, в числе которых могут быть названы: близость или транспортная доступность центра города; близость или транспортная доступность мест массового приложения труда; плотность населенности прилегающих территорий; плотность озеленения территории; показатель загрязненности атмосферы или размещение в санитарно-защитных зонах предприятий, загрязняющих окружающую среду и др.

Очевидно, что в зависимости от назначения земельного участка роль каждого из перечисленных факторов будет различной. Например, для объектов торговли, культуры, банков, гостиниц и т.п. важнейшими факторами будут близость к центру города, людность территории и транспортная доступность. Для жилой застройки важны доступность мест приложения труда, зон отдыха, экологическая безопасность, для объектов промышленности и коммунально-складских объектов важны инженерно-транспортная обеспеченность и плотность прирельсовой территории. Поэтому невозможно установить единую систему коэффициентов к ценам земельных участков для всех пользователей.