Наем жилого помещения. Договоры коммерческого найма и социального найма

Договор коммерческого найма регулирует гл. 33 ГК РФ. Что касается договора социального найма, то к нему применяется Жилищный кодекс РФ.

Отношения, связанные с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК РФ, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями.

Договор коммерческого найма является гражданско-правовым договором в чистом виде, тогда как договор социального найма является, квазидоговором, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены соответствующими правовыми актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места.

Следует отметить, что термин "коммерческий наем" законодательством не предусмотрен. Используется он для того, чтобы отделить его от привычного договора найма жилого помещения, применявшегося в прежнем жилищном законодательстве и сохранившемся в несколько измененном виде в действующем.

Оба этих договора выделились из договора имущественного найма (аренды) в силу специфики предмета и целей использования. Они выполняют важную социальную функцию: направлены на удовлетворение одной из важнейших потребностей человека - потребности в жилище. Это обусловлено тем, что далеко не все граждане имеют возможность и желание приобретать жилье в собственность

Ряд положений жилищного и гражданского законодательства являются общими для договора коммерческого и социального найма. Так, объектом договора может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, 673 ГК РФ), нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК, 677 ГК РФ), жилые помещения должны использоваться строго по назначению (ст. 17 и 67 ЖК РФ, 678 ГК РФ), предусматривается обязанность нанимателя своевременно вносить плату за пользование жилыми помещениями (ст. 67 ЖК РФ, 678 ГК РФ).

Вместе с тем существует целый ряд отличий. Так, жилые помещения по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственном и муниципальном). Предоставляются они малоимущим и иным категориям граждан, указанным в законе. Тогда как договор коммерческого найма представляет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности.

Заключению договора социального найма предшествует определенная процедура предоставления жилого помещения (признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий, постановка на учет нуждающихся, соблюдение очередности при предоставлении жилого помещения).

 

Заключение договора коммерческого и социального найма и их форма.

Договор как коммерческого, так и социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Процедура заключения договора коммерческого найма не отличается от процедуры заключения других гражданско-правовых договоров.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

По новому Жилищному кодексу государство оставило за собой обязанность предоставлять жилье не просто нуждающимся в получении жилой площади, то есть имеющих меньше установленной нормы квадратных метров на человека, но малоимущим гражданам. При этом вопрос о том, кто является малоимущим, будут решать региональные власти в зависимости от конкретной ситуации. Категория малоимущих будет устанавливаться, исходя из доходов и имущества, которое подлежит налогообложению, однако конкретные критерии устанавливает каждый регион. Те люди, которые встали на очередь до принятия нового ЖК, сохраняют свое право на получение социального жилья.

Вместе с тем в ЖК установлено, что возможно установить с помощью других федеральных законов иные категории граждан, имеющих право получить жилые помещения по договору социального найма. В частности речь идет о детях-сиротах и детях оставшихся без попечения родителей, семьям, пострадавшим от стихии или иной чрезвычайной ситуации, жильцам ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению.

Социальное жилье будет предоставляться и гражданам страдающими некоторыми формами социально опасных заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен специальным постановлением правительства

Договор социального найма заключается с малоимущими гражданами, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Категории таких граждан указаны в ст. 51 ЖК. Основаниями признания граждан нуждающимися в жилых помещениях являются объективные показатели, связанные с неудовлетворительным состоянием жилого помещения, отсутствием жилого помещения вообще, состоянием здоровья проживающих, обеспечением жильем на одного члена семьи менее учетной нормы.

 

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года. Российская газета. 2005. N 1.

Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" ВВС 1991 N 28 ст. 959 1993 N 2 ст. 67 СЗ РФ 1994 N 16 ст. 1864