Оценка рыночной стоимости недвижимости по ее доходности

Доходный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход является основным и наиболее значимым для оценки стоимости объектов недвижимости, которые могут выступать в качестве объ­ектов вложения, инвестирования капитала с целью извлечения прибыли из приобретения и использования зданий. Оценка таких объектов с использова­нием методологии доходного подхода является основным механизмом, по­зволяющим получить наиболее приближенную к реальным рыночным ценам стоимость недвижимости.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

В основе доходного подхода к определению рыночной стоимости не­движимости лежит метод капитализации дохода. Определение стоимости не­движимости методом капитализации дохода производится на основе вероят­ностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка и выполняется в такой последовательности (в два этапа):

прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;

конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации.

Прогнозирование будущих доходов от использования (эксплуатации) недвижимости является наиболее сложным и важным этапом по сравнению с капитализацией доходов. В то время как капитализация является больше ме­ханическим процессом и заключается в решении формализованных матема­тических задач приведения будущих доходов в настоящую стоимость, а также проводится с использованием средств современной вычислительной техники и специальных программных средств, то прогнозирование доходов требует от оценщика знания рынка и текущей ситуации на рынке, обладания своего рода «инвестиционной логикой и интеллектом». Оценщик должен, основываясь на своем личном опыте, данных исследований рынка, знаниях особенностей функционирования оцениваемого объекта, разработать экономическую мо­дель режима функционирования этого объекта и выбрать экономически обос­нованный и наиболее эффективный вариант его использования.

Когда приносящий доход объект недвижимости покупается с целью ин­вестирования средств, его новый владелец рассчитывает на получение в бу­дущем определённых выгод, положительных финансовых результатов в виде потока денежных средств, экономии на подоходном налоге, прироста капитала за счёт повышения стоимости объекта во времени.

Основными предпосылками расчёта стоимости недвижимости методами доходного подхода считается сдача имущества в аренду, т.е. объект недви­жимости выступает источником (аккумулятором) дохода в виде арендных пла­тежей. Другими словами, способная приносить доход недвижимость рассмат­ривается как портфель аренд.

Оценщику недвижимости нужно собрать всю доступную ретроспектив­ную и текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характе­ристики арендных платежей.

В своей работе по составлению отчёта о доходах недвижимости оцен­щики используют бухгалтерский отчёт о доходах, поскольку именно в нём в систематизированном виде можно найти всю необходимую информацию об эксплуатации оцениваемого объекта. Однако для анализа инвестиционных проектов в сфере недвижимости поток денежных доходов имеет большее зна­чение, чем определённый в соответствии с бухгалтерскими принципами "чис­тый доход". Для того чтобы отчёт о движении денежных средств соответство­вал традиционным методам оценки недвижимости и инвестиционного анали­за, он должен быть реконструирован в определённом порядке. Форма рекон­струированного отчета о доходах, рекомендуемая для прогнозирования дохо­дов от недвижимости, приведена в таблице 1.

Таблица 1. Форма отчёта о доходах объекта недвижимости

№	Показатель	Значение показателя
1.	Потенциальный валовой доход (ПВД), всего: в том числе: Плановая аренда
1.1	Скользящий доход
1.2	Рыночная аренда
2.	Прочие доходы
3.	Недогрузка и потери при сборе арендной платы
4.	Действительный валовой доход (ДВД)	п.1 + п. 2- п.З
5.	Операционные расходы (ОР), всего: в том числе:	(п 5.1,5.2,5.3)
5.1	Постоянные операционные расходы
5.2	Переменные операционные расходы
5.3	Расходы на замещение
6.	Чистый операционный доход (ЧОД)	п. 4- п.5
7.	Расходы по обслуживанию долга
8.	Денежный поток до выплаты налогов	п.б-п.7

 

Как видно из таблицы, отчет о движении денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода: потенциальный валовой доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход и поток денеж­ных средств до выплаты налогов. Каждый из этих показателей может быть ис­пользован для оценки стоимости методом капитализации в зависимости от си­туации и целей оценки.

Чистый операционный доход представляет со­бой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого объекта недвижимости после вычета всех теку­щих операционных расходов и резервов, кроме финансовых расходов. Пока­затель чистого операционного дохода наиболее часто используется при оцен­ке и анализе объектов, не обременённых финансовыми обязательствами (за­логом).

Операционные расходы включают в себя периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Традиционно выделяют три группы опера­ционных расходов:

постоянные расходы;

переменные расходы;

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степе­ни наполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость (в том числе налог на имущество и плата за землю), некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относит­ся к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расхо­дов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объек­та:

расходы на управление;

расходы по заключению договоров аренды;

заработная плата обслуживающему персоналу;

коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализа­ция;

расходы на уборку;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Определение прогнозного периода

Весь срок прогнозируемых денежных потоков обычно разделяется на две части: прогнозный период и постпрогнозный период.

В прогнозном периоде, как правило, наблюдаются колебания доходов и расходов, связанные с выходом объекта на рынок. В этот период функционирование объекта еще не стабилизировалось, и могут отсутствовать четко выраженные тенденции в развитии. Это наиболее сложный участок прогнозирования, поскольку приходится детально анализировать факторы, влияющие на величину денежного потока, и прогнозировать их изменение по отдельности.

При выборе адекватной длительности прогнозного периода следует учитывать, что, с одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем более обоснована итоговая величина текущей стоимости объекта, однако, с другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины доходов, расходов, темпов инфляции.

Капитализация будущих доходов

В отличие от затратного подхода, где определение стоимости является результатом измерения затрат на строительство за вычетом накопленного из­носа, доходный, как уже отмечалось выше, не ограничивается определением величины годового дохода от объекта или дохода за определенный период, а предполагает расчет стоимости потока будущего дохода на текущий момент. Для пересчета (конвертации) будущих доходов в настоящую стоимость при­меняются различные методы капитализации, в основе которых лежит объем­ный математический аппарат.