Для понимания правовой сущности сервитута в свете указанных новелл необходимо предпринять экскурс в историю его развития

В раннем римском праве эпохи XII таблиц земельные сервитуты первоначально воспринимались римскими юристами не как право на чужую вещь, а как реальная ценность. Предметом сервитута выступало не право пользования чужой вещью, а непосредственно та часть чужого имущества, которой пользуется сервитуарий. Иными словами, сервитутом обозначалась та полоса или пространство чужой земли, которые были отведены в пользование хозяином сервитута. Сервитут фактически отождествлялся с правом на земельный участок – в этом смысле это право мало чем отличалось от права собственности на часть чужой вещи.

Позднее, в республиканской и классической юриспруденции значение термина "servitus" рассматривается не как непосредственное отношение к самой вещи, не право на часть чужой вещи, а в качестве правомочия, возможности воздействия на чужую вещь, права лица на пользование чужой собственностью в определенном отношении.

Римским юристам конца Республики и начала Империи природа сервитута виделась как выделенная из права собственности составная часть, т.е. отдельное правомочие, ранее принадлежавшее собственнику, затем переданное сервитуарию, вследствие чего такое право приобретало самостоятельный, независимый от собственности характер. Иными словами, сформировалась концепция "раздробления" права собственности.

Наиболее распространенное определение сервитутного права в дореволюционной России состояло в следующем: "сервитут - это вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям". Сервитуты, как вещные права, состояли в прямой связи лица с вещью, что уже само собой исключало всякое требование положительных действий. Относительно управомоченного сервитутом собственник был стеснен в пользовании, составляющем предмет сервитута, лишь настолько, насколько его пользование вредило пользованию первого.

Однако единогласия в понимании правовой природы самого сервитута не было. Само право сервитута в понимании его как вещного права действовало в законодательстве только Привислинских и Прибалтийских губерний России. При этом определение и содержание сервитута во многом соответствовали положениям римского права. На остальной части государства существовал несколько иной институт - право участия в пользовании и выгодах чужого имущества, которое считалось не вещным правом, а ограничением права собственности.[1]

Современное значение сервитута сводится к его пониманию как права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

Доктринальные классификации сервитутов. Традиционным является деление сервитутов на вещные (предиальные) и личные (персональные). Вещные – устанавливаются в отношении одного объекта недвижимого имущества с целью обеспечения пользования другим объектом недвижимости. Личные – устанавливаются с целью обеспечения пользования недвижимым имуществом конкретным лицом. Современная классификация сервитутов выделяет положительные и отрицательные. Положительные сервитуты позволяют их субъекту оказывать физическое воздействие на чужую вещь, предполагают возможность проходить на территорию обремененной собственности и производить там определенные действия. Отрицательными называются те сервитуты, которые запрещают производить на обремененном земельном участке действия, которые можно совершать в случае отсутствия сервитута. В правовой науке различают также постоянные и непостоянные сервитуты. Постоянные (непрерывные) сервитуты физически обеспечивают их субъекту возможность непрерывного пользования подчиненным участком либо предоставляют ему право воспрещения некоторых действий соседа. Постоянными также признаются сервитуты, которые исполняются или могут исполняться постоянно без необходимости вмешательства человека (например, конструкция подачи воды для полива земельного участка через соседний, имеющий выход к воде).

Выделяют также явные сервитуты, то есть сервитуты, которые распознаются по внешним признакам, и скрытые - те, которые не характеризуются внешними признаками. Английское право различает легальные сервитуты (включенные в сделку) и справедливые сервитуты (созданные на срок "до продажи участка" или "на всю жизнь"). Действующее законодательство и Проект ГК РФ подобного не знают.