А) Принципы, основанные на представлениях пользователя

- Принцип полезности устанавливает способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определенной экономической функции, например, для выращивания урожая.

- Принцип замещения основан на допущении, что разумный покупатель не заплатит за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью. Т.е. рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности. Принцип замещения обнаруживается в каждом из трех подходов к оценке стоимости:

- подход сравнения рыночных продаж;

- затратный подход (самый неточный);

- доходный подход (капитализация земельной ренты, на этом подходе основана кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий).

- Принцип ожидания – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. Т.е. рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (земельной ренты).

 

Б) Принципы, связанные с рыночной средой

- Принцип зависимости выясняет, в какой степени стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов, находящихся в сфере его расположения (или действия). Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от близости к экономическим центрам.

- Принцип соответствия. Соответствие – степень, в которой потребительские свойства земельного участка: архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования. Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести особняк с богатыми архитектурными украшениями. В обоих случаях стоимость несоответствующей стандартам рынка собственности будет меньше.

- Принцип спроса и предложения. Взаимодействие между спросом и предложением определяет цены на рынке. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос – количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цены на земельные участки растут при превышении спроса над предложением и снижаются при превышении предложения. Если рынок недвижимости насыщен участками и спрос на них есть, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

- Принцип конкуренции. Прибыль как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.

- Принцип изменения устанавливает, что стоимость собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимость земельного участка определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов: зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставок процента, состояния транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов.

В) Принципы, связанные с объектом собственности

- Принцип сбалансированности устанавливает, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недозагруженность или перегруженность приводит к уменьшению стоимости земли).

- Принцип экономической величины заключается в определении оптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями в данном регионе. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. Например, отсутствие места для парковки машин может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода.

- Принцип экономического разделения. Имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение имущественных прав на землю может осуществляться следующим образом:

1. Физическое разделение – это разделение прав на воздушные пространства, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды, выкуп, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

3. Разделение совокупности имущественных прав на землю – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, права ограниченного использования.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищество и др.

5. Разделение по залоговым правам – судебные залоги, участие в капитале и др.

- Принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

- Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Так, продуктивность отдельных видов угодий неодинакова: более высокий доход на единицу плодородия дают земли плодово-ягодных насаждений, далее следуют пашня, залежь, сенокосы и пастбища, притом орошаемые угодья более ценны, чем неорошаемые.

Г) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной. Этот принцип является синтезом принципов всех групп, которые были рассмотрены ранее.