Французский кадастр и кадастр в странах, использующих французский опыт

Хотя Франция и рассматривается как историческая родина современного кадастра, сегодня французский кадастр нельзя привести в качестве успешно действующего примера. Основной первоначальной целью его было налогообложение недвижимости, что привело к формированию информационной системы, основанной на реестре владельцев недвижимости и через них – приписанных к ним их владений. Бурные политические события с одной стороны и непоследовательная поспешность, с которой всякий очередной раз брались за совершенствование кадастра - с другой, привели к весьма сомнительному результату: нет оснований утверждать, что все реально существующие единицы земельной собственности отражены в кадастре, но самый основной негатив состоит в том, что границы реальных владений и зафиксированные в кадастре часто не совпадают друг с другом. При чем речь идет не о том, что реальные и отраженные графически земельные участки имеют принципиально разную конфигурацию, а о том, что постоянно обнаруживается некая «сдвижка», некая неточность, некая примерность. Если такое положение незначительно сказывается на результатах налогового сбора, то для целей юридических оно часто опасно недопустимыми недоразумениями. Вследствие этого кадастр во Франции не рассматривается как авторитетный юридический документ. Статья 2229 Гражданского Кодекса гласит: «Окончательный документ, которым является протокол установки межевых знаков, не гарантирует, что один из владельцев, не захочет регистрировать права собственности на часть соседнего участка, как результат пользования этой частью более 30 лет, в результате чего изначальное межевание изменится в соответствии с действительным использованием». Это означает, что факт реального открытого владения в течение 30-ти лет в качестве доказательства права имеет приоритет по отношению к данным кадастра.

Кадастровые планы, которые сейчас используются, имеют различное происхождение:

¡ в половине из них, в основном в сельской местности, до сих пор используются старые планы наполеоновского времени, а также планы, составленные в промежутке между 1930г. и 1960г. – они в основном недостаточно точные и в них есть случайные ошибки (картина участка, таким образом, деформирована);

¡ другая половина составлена из новых планов, так называемых «регулярных», т.к. они отвечают официальным техническим нормам; они известны своей большой точностью картографического изображения, но являются недостаточными для удовлетворения некоторых частных нужд;

¡ площади, представленные в Кадастре, проистекают, в основном, из «графического» вычисления, т.е. сделанного после замера, отмеченного на плане, а не в результате настоящего межевания. Таким образом, они лишены точности, непосредственно связанной с качеством плана.

К этому необходимо добавить тот факт, что государственная собственность не отражена в Кадастре, таким образом, существуют явная недостаточность кадастровой информации. Причина этого кроется, прежде всего, в ориентации на фискальную функцию кадастра – если государство как собственник недвижимости не является налогоплательщиком, то, естественно, что его нет в реестре владельцев недвижимости, а, следовательно, не может быть и регистрации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Кроме того, существуют ошибки, которые являются результатом незарегистрированных изменений (многие километры коммунальных сетей не существует юридически и таким образом не могут по существующим правилам фигурировать в Кадастровом плане).

В 1990 году министром финансов, в чьем ведении находится кадастр, было принято решение о создании Цифрового кадастрового плана (GPI). Говоря о крупных этапах развития французского кадастра, это решение ознаменовало начало третьего этапа его развития (Начало первому в 1807 году положил Наполеон, начало второго отмечено реформой 1955 года). Целью современной реформы является создания кадастра, отвечающего стандартам германского и швейцарского кадастра. Ради этого предполагается сплошное переосвидетельствование всех объектов недвижимой собственности.

Естественно, что французская система оказала значительное влияние на свои бывшие колонии, такие как большинство стран северной и западной Африки. В этих странах кадастры и земельные регистры (“Livre Foncier), обычно, охватывают только незначительную часть земли, в основном, в городских районах. В целом, регистрация производится добровольно (в некоторых случаях, однако, она является обязательной, например, при пожалованиях государственной земли). Обычно, земельная регистрация представляет собой регистрацию титулов, при этом на каждый земельный участок отводится отдельная страница. Если кто-либо захочет зарегистрировать свое право на землю, он должен подать заявку регистратору. После этого его заявление становится официальным в течение определенного периода времени, а затем земля должна подвергаться обследованию и демаркации в присутствии соседей и других заинтересованных сторон. По истечении срока возможности подачи апелляции земельная единица вписывается в регистр, а ее владельцу выдается сертификат на право владения.

На Испанию и Италию также оказал влияние кадастр Наполеона. Здесь были приняты системы, разработанные на идентичной основе. Однако разработаны они были лишь частично, в частности, испанская система, не обеспечивает всеобъемлющего, национального охвата. Между кадастром недвижимости и регистрацией прав на нее имеется слабая связь. Эти две системы записей контролируются разными органами управления, и описания в регистре прав не всегда относятся к объектам, описанным в кадастре. Таким образом, связь между кадастром и регистром обеспечивается, в первую очередь, не за счет указания земельных участков, а скорее за счет указания имени владельца. Конечно, это является препятствием для дальнейшего объединения этих систем.

Кадастры, используемые в южной Европе, имеют в большей степени фискальный характер, нежели в центральной Европе. Так как здания являются важными объектом для налогообложения, Италия создала новый регистр строений как часть кадастра. В Греции отсутствует всеобъемлющий однородный национальный кадастр, однако данная проблема изучалась, и возможно в ближайшее время правительством будет решение об учреждении общенациональной системы.