Общая собственность

На практике имеют место случаи, когда один и тот же объект (имущество) принадлежит двум или нескольким лицам (сособственникам) (ст. 246 ГК). Основания ее возникновения различны:

- в результате общей собственности супругов;

- образования крестьянского (фермерского) хозяйства;

- наследования (наследование дома несколькими правопреемниками);

- приватизации (например, квартиры членами семьи, какого-либо объекта несколькими участниками). На праве общей собственности возникают товарищества, общества и др.

В качестве имущества как объекта права общей собственности выступает индивидуально-определенная вещь (жилой дом, квартира, машина) или совокупность вещей (например, вещи, включенные в состав наследственной массы). Закон подразделяет общую собственность на два вида:

- долевую;

- совместную.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2 ст. 246 ГК).

Если доля не определена, то это не означает, что она не может быть выделена. Она, как правило, выделяется при разделе совместной собственности. Права каждого собственника при совместной собственности распространяются на всю вещь, т. е. объектом права собственности является вся вещь.

Долевой собственностью является общая собственность, в которой определена доля, принадлежащая каждому собственнику. Выделенная доля в имуществе характеризует количественный показатель объекта правомочий ее собственника в общей собственности. Этот количественный показатель может быть выражен в дробях или процентах. Доли могут быть равными и неравными (например, в праве общей собственности на дом при двух собственниках доли могут быть установлены: одному и второму определено 50 % от общей стоимости дома или одному 40 % от общей стоимости дома, а второму – 60 %). Если выделена конкретная доля, это дает право ее владельцу требовать, чтобы во владении и пользовании общим имуществом (объектом) была выделена его часть имущества согласно указанной доле. В этом случае, если речь идет о возмездном отчуждении общей вещи, то соразмерно его доле должна быть и определена денежная сумма, вырученная в результате реализации имущества (например, по договору купли-продажи) или передачи его во владение и пользование другой стороне (например, по договору аренды).

Как следует из п. 2 ст. 249 ГК, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Вместе с тем закон, не ущемляя прав собственников по распоряжению своей долей, устанавливает весьма важное правило. Оно регламентируется ст. 253 ГК и касается преимущественного права покупки доли в праве общей собственности. Так, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества – в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом закон не допускает уступки собственниками преимущественного права покупки доли другим лицам. Участнику долевой собственности, преимущественное право покупки которого нарушено, предоставлен 3-месячный срок для требования в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Выделение доли не означает, что собственник пользуется именно ею. Право собственника этой доли может распространяться и на другое имущество (право на комнату в доме на праве общей собственности означает, наряду с этим, и пользование другими частями дома: фундаментом, крышей, строительными конструкциями и т. д.). Участник долевой собственности вправе потребовать предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле. В том случае, если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации (например, за пользование и владение другими участниками гаражом, сараем, которые являются общей собственностью).

Каждый из участников общей собственности вправе требовать раздела и выдела своей доли из общего имущества в натуре или в денежном выражении. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, может быть произведен между ее участниками по соглашению между ними. Если участники долевой собственности не достигли соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, то собственник вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При невозможности выдела доли выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Не допускается выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре без его согласия. Вместе с тем, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации. Получение такой компенсации говорит об утрате права на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК).