Выбор аналогов и методы внесения поправок

Подбор объектов-аналогов и анализ схожести их с оцениваемым объектом необ­ходим для формирования оценщиком заключения о стоимости.

Выбор объектов-аналогов помимо подхода сравнения рыночных продаж необхо­дим также при оценке на основе затратного подхода - методом замещения. Однако для методов, основанных на продажах, выбор объектов-аналогов и элементы сравнения несколько отличаются от используемых в затратном подходе.

Установление сходства показателей, влияющих на стоимость, осуществляется по­следовательно по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство, параметрическое сходство. Функциональная тождественность объектов оценки и объек­тов-аналогов является необходимым условием при их выборе.

Технико-экономические показатели, используемые для определения степени сход­ства машин и оборудования:

1. Показатели назначения (функциональные).

2. Показатели производительности.

3. Показатели надежности.

4. Показатели автоматичности функционирования.

5. Показатели точности и стабильности функционирования, качества выполнения работ.

6. Показатели эргономические.

7. Показатели эстетические.

8. Показатели экономичности эксплуатации.

Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, опреде­ляется по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения - это не только характеристики объектов сравнения, но и характеристики сделок, которые вызывают изменения в стоимости.

Элементы сравнения объединяются в группы:

1) Характеристики объекта:

- функциональные;

- технические;

- фирма-производитель;

- степень точности;

- качество.

2) Состояние объекта:

- возраст;

- износ;

- комплектация.

3) Местоположение:

- географическое нахождение места продажи;

- физическое расположение объекта внутри предприятия.

4) Условия рынка:

- спад или подъем;

- соотношение спроса и предложения.

5) Условия продажи:

- время продажи;

- размер партии товара (для новых объектов);

- мотивации продажи;

- место продажи (разница в ценах на демонтаж и транспортировку);

- предпосылки использования - перепродажа или длительное использование.

- среднее время рыночной экспозиции.

6) Характеристики цен объектов-аналогов:

- наличие льготного кредитования;

- наличие в цене транспортных и иных издержек продавца;

- характер цены по источнику происхождения - цена сделки или цена предложе­ния.

Для цены сделки сравниваются:

а) вид и цель сделки: покупка потребителем для использования, покупка дилером для перепродажи;

б) источник информации.

Для цены предложения сравниваются:

а) вид цены: цена производителя, цена дилера, цена внешнеторговой фирмы;

б) источник информации.

При определении стоимости объекта методами, основанными на подходе сравне­ния рыночных продаж, необходимо использовать достаточное количество данных о це­нах предложения или ценах приобретения объектов, бывших в употреблении, или но­вых, аналогичных оцениваемому. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельство­вать о рыночной стоимости, но результат анализа таких рыночных данных необходимо учитывать в процессе оценки.

Для объектов-аналогов вторичного рынка необходимо указывать не только сте­пень износа, но и действительные технические характеристики, в том числе и степень точности оборудования, а не его паспортные данные.

Скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки определя­ется по формуле:

где: С_А - скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки;

Ц - цена продажи объекта-аналога;

Кмо - индекс изменения стоимости аналога за период с момента выпуска до момента оценки (коэффициент момента оценки);

K_ФА - коэффициент физического износа аналога за период экс­плуатации с момента выпуска до момента оценки;

К₁ К₂, К₃,.. K_i - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оце­ниваемого объекта и аналога;

С_доп - стоимость дополнительных устройств, наличием или отсут­ствием которых отличаются оцениваемый объект и объекты-аналоги.

 

С_доп вычитается, если аналог по своим характеристикам пре­восходит объект оценки, или прибавляется, если аналог усту­пает по своим характеристикам. Корректирующие коэффициенты рассчитываются по следующим формулам:

Если технические параметры отличаются не более чем на 20%, то

 

Если параметры отличаются более чем на 20%, то

где П_i и П_Ai - значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога;

п - показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе ("коэффициент торможения", коэффициент Чилтона).

Стоимость оцениваемого объекта с учетом его физического износа определяется по формуле:

где: С - стоимость объекта оценки;

k_ф - коэффициент физического износа оцениваемого объекта на момент оценки.

Ниже приводятся рассчитанные опытным путем поправки на частоту враще­ния электродвигателей, двигателей внутреннего сгорания и паро­турбинных установок (табл. 5.3).