Ипотечный кредит. Ипотека- это выдача ссуд под залог земли, недвижимого иму­щества

Ипотека - это выдача ссуд под залог земли, недвижимого иму­щества. Ипотека оформляется договором между заемщиком-залогодате­лем и кредитором-залогодержателем, по которому первый обеспечивает свое финансовое обязательство перед вторым недвижимостью. Креди­торами при ипотеке выступают коммерческие банки или специализи­рованные ипотечные банки, заемщиками - физические и юридические лица, обладающие собственностью.

Залог - способ обеспечения исполнения обязательств, при кою-ром кредитор (залогодержатель) в случае невыполнения заемщиком (за­логодателем) обязательства имеет право удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества. Объектами залога (предметом ипотеки) выступает недвижимое имущество в виде:

а) земельных участков, включая находящиеся на них строения и
сооружения;

б) жилых домов и квартир;

в) производственных зданий, магазинов, складов.
Особенности залога состоят в том, что собственность должна¹

приносить доход ее владельцу, она не должна быть объектом sajioia в другой сделке. Залогом не может служить имущество, находящиеся в исключительной собственности государства, объекты, имеющие исн> -рическую, культурную или иную ценность.

В зависимости от способа обеспечения ссуды имуществом раз­личают стандартную ипотеку, когда закладывается одно конкретное имущество, объединенную ипотеку, связанную с залогом нескольких имущественных объектов, и общую ипотеку, при которой для исполне­ния одного долгового обязательства под залог отдается несколько при­надлежащих отдельным собственникам объектов.

Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных на­копительных счетов Это накопление денежных средств на счете в бан­ке для получения ипотечного кредита на строительство или приобрете­ние дома, квартиры, дачи, гаража и т. д. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенную долю ог стои­мости объекта ипотеки. Имея заранее установленную сумму жилищно-

накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построен­ном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат - вид ценной бумаги. Его номинал обо­значен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жи­лья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приоб­ретает право на получение суммы, за которую можно продать принадле­жащие ему квадратные метры жилья; при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита служат: договора залога (закладные), векселя, другие долговые ценные бумаги. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. Ипотечная ссуда с покупкой имущества заемщиком и сдачей его в залог представлена на схеме 8.3.

Схема 8.3. Ипотечная ссуда с покупкой имущества и сдачей его в залог

Одним из важнейших условий ипотечного кредита является оцен­ка собственности, предлагаемой в залог. Оценщики должны определить рыночную цену недвижимости. Исходным пунктом для этого расчета могут служить следующие стоимостные понятия:

1.Стоимость земли, которая зависит от ее площади, плодородия (в
сельском хозяйстве), места положения участка, получаемой прибыли.

2. Стоимость построек на земельном участке.

3. Рыночная цена. Установление этой цены осуществляется по­
средством экспертизы специалистами-оценщиками.

Важным моментом предоставления ипотечного кредита является андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита заемщиком. При изучении кредитоспособности заемщика устанавливается: соотно­шение между размером возможной ссуды и стоимостью закладываемого имущества (стоимость залога должна быть выше суммы кредита), вели­чина и стабильность доходов заемщика, права заемщика по отношению к недвижимости, возможность реализации недвижимости (ее ликвид­ность).

Ипотечный кредит используется для улучшения качества земель­ного участка, повышения его плодородия, ведения на нем хозяйства; строительства производственных зданий и жилых домов; модернизации производства и т. д. Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента.

Для развития ипотечного кредитования важным является обеспе­чение стабильной экономики в стране, низкая инфляция, формирование рынка недвижимости, земельного рынка. В развитых странах ипотека получила большое распространение в сельском хозяйстве. Для креди­тования фермеров там созданы ипотечные банки. В Беларуси развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве сдерживается отсут­ствием реального земельного рынка.