Статистические данные по ценам продаж офисных зданий

Объекты
Общая площадь, м2							82, 5	87, 5	92, 5	97, 5
Цена продажи (общая), млн. руб.		412, 5						457, 5		472, 5

 

Необходимо определить рыночную стоимость офиса, используя корреляционно-регрессионный анализ. При этом следует рассмотреть построение регрессионной модели двух пар зависимостей случайных независимых и зависимых переменных (табл. 9.9 и 9.10):

1) х₁ — независимая переменная — площадь (общая);

y₁ — зависимая переменная — цена продажи (общая);

2) х₂— независимая переменная — площадь (общая);

y ₂ —зависимая переменная — цена продажи 1 м².

Применив стандартную программу статистических расчетов для компьютера или калькулятор, имеющий статистическую таблицу, получим следующие основные результаты расчета для двух пар зависимостей (формулы (9.2) и (9.3)). Прежде чем проанализировать полученные результаты, отметим, что для второй пары зависимую переменную у₂ (цена продажи 1 м²) можно определить по формуле (9.1) посредством деления цены продажи (общей) соответствующего объекта на его общую площадь.

 

Таблица 9.9

Значения коэффициента корреляции и рыночной стоимости 1 м² оцениваемого офиса по четырем видам функции регрессии (модели) для 1-й пары зависимостей

Модель	Коэффициент корреляции r	Рыночная стоимость (общая) y1, МЛН. руб.
Линейная (LIN)	0, 84687	463, 5887
Логарифмическая (LN)	0, 84184	464, 1788
Экспоненциальная (ЕХР)	0, 84689	463, 2937
Степенная (PWR)	0, 84241	463, 9113

 

Таблица 9.10

Значения коэффициента корреляции и рыночной стоимости 1м² оцениваемого офиса по четырем видам функции регрессии (модели) для 2-й пары зависимостей

Модель	Коэффициент корреляции	Рыночная стоимость продажи 1 м2 у2, млн. руб.
Линейная (UN)	-0, 96931	5, 5611
Логарифмическая (LN)	-0, 98289	5, 5101
Экспоненциальная (ЕХР)	-0, 98292	5, 5287
Степенная (PWR)	-0, 98920	5, 4901

 

Из полученных результатов видно, что коэффициент корреляции rближе к единице (знак здесь не имеет значения) для 2-й пары, аследовательно, вид функции выбираем для этой пары зависимостей. В то же время коэффициент корреляции для этой пары зависимостей наиболее близок к единице для степенной функции (PWR), по которой рыночная стоимость продажи 1 м² равна 5, 4901 млн. руб. Отсюда рыночная стоимость офиса площадью 84.5 м² равна 5, 4901х 84.5 =463, 913 млн. руб.

Многофакторный корреляционно-регрессионный анализ наиболее приемлем для проведения массовой оценки недвижимости как объекта налогообложения. В этом случае особо актуально широкое применение компьютерного моделирования. Тем не менее статистический анализ и самом широком контексте позволяет наиболее аккуратно подготовить информационную базу для реализации метода сравнения продаж и дает возможность оценщику оперировать достаточно большими информационнымимассивами при проведении индивидуальной оценки недвижимости.