СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении сделок с земельными участками действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопределяет и особенности совершаемых с земельными участками сделок. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

1. Согласно ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Норма ст. 52 ЗК РФ также устанавливает, что отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков.

Земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (см. ч. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничено оборотоспособные земельные участки — это земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые могут предоставляться в частную собственность исключительно в случаях, определенных федеральными законами. Ограничено оборотоспособные объекты могут в определенной степени отчуждаться, менять собственника, например, при передаче (продаже) соответствующего земельного участка, находящегося в

федеральной собственности, в собственность субъектов РФ. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры и др. Ограничено оборотоспособные земельные участки могут быть предметом сделок, заключаемых между частными лицами в случаях, установленных федеральными законами.

2. Одной из особенностей сделок, заключаемых по поводу зе
мельных участков, является возможность их заключения в порядке
проведения торгов (конкурсов, аукционов), причем их проведе
ние в ряде случаев в соответствии с законодательством является
обязательным (например, при продаже земельного участка для
жилищного строительства).

3. При совершении сделок с земельными участками не допускается
самовольное изменение сторонами категории, целевого назначения
земельного участка или установленного особого режима использо
вания участка (например, в охранных зонах). Такое изменение воз
можно только в порядке, предусмотренном земельным законодатель
ством, и осуществляется компетентными органами государственной
власти или местного самоуправления. Например, перевод земель,
находящихся в частной собственности, из одной категории в другую
осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назна
чения — органами исполнительной власти субъектов РФ; а земель
иного назначения — органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном земельным кодексом и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты РФ должны принять законы, определяющие максимальные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования субъекта РФ и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Соответственно если в результате совершаемой сделки общая площадь земельного участка превысит предельный размер, то органы, осуществляющие регистрацию, должны будут отказать в государственной регистрации права на этот земельный участок.

161

 

 

4. Распоряжение земельным участком не должно наносить
ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать права и
законные интересы других лиц, градостроительных, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и
иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

5. Существуют некоторые особенности в оформлении сделок,
предметом которых являются земельные участки.

Так, обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок обязательно и нотариальное удостоверение (договор ренты, завещание земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась).

6. В случаях, прямо определенных федеральным законом, тре
буется государственная регистрация сделки, предметом которой
является земельный участок, в органах, осуществляющих государ
ственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Из сферы действия этого закона исключены отношения по обороту земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями и строениями.

Этот закон определил принципы, на которых должен обосновываться оборот земель сельскохозяйственного назначения. Особое значение имеет закрепление преимущественного права субъектов РФ (а в случаях, установленных законами субъектов РФ, — муниципальные образования) на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением его продажи с торгов, а также установление размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица.

162