Экономические теории, используемые в оценке недвижимости.

Оценка объектов недвижимости представляет собой одну из множества возможных экспертиз, в ходе которых определяются те или иные экономические показатели. Для оценки недвижимости таким показателем является стоимостной эквивалент объекта, определяемый с учетом следующих факторов:

Нормативный срок службы;

Срок фактической эксплуатации;

Права, на которых используется объект недвижимости (собственность, аренда, найм);

Местоположение, отражающее неразрывную связь объекта недвижимости с землей.

 

Если представить оценку в виде обобщенной структурно-логической схемы, то она будет иметь следующий вид (рис. 1):

Конкретные экономические теории

 

 

Рис. 1 Структурно – логическая схема оценки

 

Комментарий:

Экономическая теория представляет собой научное (объективное) освоение экономической практики. На этом уровне выявляются основные закономерности изменения стоимостного эквивалента, а также те факторы, под воздействием которых указанные изменения происходят. Анализ является качественным, в результате чего обеспечивается научное знание о стоимости недвижимости.

Метод определения стоимости позволяет обеспечить количественное определение стоимостного эквивалента. Анализ является количественным.

Алгоритм представляет собой расчет стоимостного эквивалента, при которой в факторную модель подставляют конкретные исходные данные, а количественные преобразования осуществляются в соответствии с принятыми вычислительными процедурами.

В экономическом анализе используются базовые концептуальные модели I, II и III. Модели Iи II не раскрывают содержания экономического анализа недвижимости, они определяют совокупность и назначение предпосылок такого анализа (на основе чего, с учетом каких обязательных условий и требований этот анализ должен осуществляться). Назначение моделей Iи II можно определить и следующим образом: они конкретизируют положения общего экономического анализа, содержащиеся в экономической теории, применительно к конкретному виду экономических благ – недвижимому имуществу. Модели являются универсальными, следовательно, необходим детализирующий уровень представления универсальной модели, относящийся именно к недвижимому имуществу.

 

Такой детализирующий уровень отражен моделью, представленной на рис. 2

U (U sing)

 

 

Сон = f (Q, L, U), T

при Q = f (t) f(t)_t0

L = f (t)

U = f (t)

 

Q (Q uality)

 

L (L ocation)

Рис.2 Базовая концептуальная модель № III

Где Q- качество ОН

L- местоположение ОН

U- использование ОН

Комментарий:

1.Данная модель отражает все наиболее существенные факторы, связанные с формированием и изменением С_ОН в течении его жизненного цикла t_{жц (он)} ( t₀; T ).

2. По умолчанию принимается, что С_он = С_рын , другие виды стоимости рассматриваются только в аспекте взаимосвязи с С_рын.

3. Модель III является многофакторной (трехфакторной) при том, что имеется фактор высшего порядка и универсального действия – время (t). Из этого следует, что анализ будет осуществляться с использованием корреляционно-регрессионного подхода (в качестве переменной принимается только одна величина, а остальные принимаются условно-постоянными).