Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты - это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его существование в иной форме.

ри этом обязанность выплачивать ренту может быть установлена как бессрочно (постоянная рента),так и на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Вместо определенной ренты может быть установлена обязанность плательщика содержать продавца имущества.

Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости - еще и государственной регистрации. Необходимо отметить, что обязанность выплачивать ренту следует за имуществом, отчуждение которого послужило поводом для выплаты ренты. Поэтому при последующем отчуждении имущества соответствующая обязанность переходит к новому приобретателю имущества, на прежнем же собственнике имущества остается субсидиарная обязанность выплаты.

В законе установлены гарантии исполнения обязанности по выплате ренты:

· получатель ренты при передаче недвижимого имущества приобретает право залога на такое имущество;

· при передаче движимого имущества существенным условием договора ренты является обязанность плательщика предоставить обеспечение исполнения его обязательств.

Договор аренды (имущественного найма)

Как известно, собственник имущества вправе не только передать другому лицу все права собственности, но и каждое отдельное правомочие в отдельности, а также попарно. Договор, регулирующий передачу правомочия пользования (и, как правило, правомочия владения) другому лицу за плату на время, называется договором имущественного найма (аренды).

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

1. Объектом имущественного найма могут быть только такие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, т.е. непотребляемые вещи. Это требование обусловлено самим характером обязательства, предусматривающим передачу вещи для ее временного использования, а также последующий возврат вещи, что невозможно в отношении потребляемых вещей.

Кроме того, объектом имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные вещи, что обустовлено теми же обстоятельствами. Отношения по передаче потребляемых вещей и вещей, определенных родовыми признаками, с условием последующего возврата вещей того же рода регулируются договором найма.

2. Обязательство имущественного найма носит срочный характер. В договоре, устанавливающем данное обязательство, должен быть указан срок. Если же такого указания не содержится, считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон имеет право отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца, если иной срок не установлен в договоре.

3. Каузой договора аренды является предоставление за плату имущества в самостоятельное использование. Поэтому плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Вместе с тем самостоятельность использования имущества арендатором не абсолютна и ограничена законом и договором. Если в договоре не определены условия пользования имуществом, арендатор обязан использовать имущество в соответствии с его целевым назначением,в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Права и обязанности наймодателя и нанимателя носят взаимный характер.

Арендодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, частично или полностью препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. Однако правило об ответственности арендодателя не действует, если арендатор заранее знал о недостатках имущества или должен был их обнаружить во время осмотра имущества. Из основной обязанности арендодателя вытекает и другая: он обязан за свой счет производить капитальный ремонт вещи.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендная плата может устанавливаться в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или одновременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной в договоре вещи в собственность или аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы (но не более чем за два срока подряд).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено в договоре.

Особенностью арендного обязательства является то, что оно следует за имуществом: при изменении личности собственника, сдавшего в аренду имущество, все условия договора аренды остаются в силе, а в случае смерти арендатора права и обязанности по договору аренды, как правило, переходят к его наследникам.

Арендатор, при условии надлежащего исполнения обязанностей по договору, по истечении договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед иными лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Обе стороны в определенных случаях имеют право на досрочное расторжение договора аренды. Арендодатель - в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшающими качество имущества, или когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату и др. Арендатор - если арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо препятствует его использованию; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; арендодатель не производит капитальный ремонт имущества.

В гражданском обороте выделились различные разновидности договора аренды, некоторые из которых нашли отражение в ГК РФ: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, наем жилого помещения. Представляется, что особую актуальность для граждан имеет последний вид договора аренды.