Справедливая стоимость и стоимость использования

 

Справедливая стоимость отличается от стоимости использования. Указанные понятия раскрываются в МСБУ (IAS) 36 Обесценение активов (учебное пособие к МСБУ 36).

 

Справедливая стоимость отражает цену объекта инвестиционной собственности на открытом рынке.

 

Стоимость использования отражает расчеты банка относительно стоимости объекта инвестиционной собственности, которые могут быть неприменимы при наличии открытого рынка. В связи с этим, справедливая стоимость не отражает следующих факторов, которые не доступны осведомленным, желающим осуществить сделку покупателям и продавцам:

(1) добавленная стоимость, созданная в результате формирования портфеля инвестиционной собственности, имеющей разное местонахождение;

(2) синергии (объединения) инвестиционной собственности и других активов, включая другое имущество;

(3) юридические права или юридические ограничения, характерные только для настоящего владельца собственности; а также

(4) налоговые привилегии или налоговые издержки, характерные для настоящего владельца.

 

Эти элементы будут включаться в потребительскую стоимость.

 

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности банк учитывает конструктивно сочлененные предметы (основные средства) в составе инвестиционной собственности.

 

ПРИМЕРЫметод двойного учета

1. Такое оборудование, как лифты и кондиционеры, часто является неотъемлемой частью здания и обычно включается в справедливую стоимость инвестиционной собственности, а не учитывается отдельно в качестве основного средства.

2. При сдаче в аренду меблированного офиса его справедливая стоимость обычно включает стоимость мебели, так как доход от сдачи собственности в аренду относится к меблированному офису. При включении мебели в справедливую стоимость инвестиционной собственности банк не учитывает мебель в качестве отдельного актива.

3. Справедливая стоимость инвестиционной собственности не включает расходы и доходы будущих периодов, которые отражаются в качестве отдельных активов или обязательств по операционной аренде.

 

Справедливая стоимость объектов инвестиционной собственности:

q не отражает будущих капитальных затрат по усовершенствованию или расширению объектов

q не отражает экономических выгод от будущих затрат.

 

ПРИМЕРРеконструкция здания Вы можете заплатить за здание его рыночную цену, которая составляет $1млн. Если Вы дополнительно потратите $0,4млн. на его реконструкцию, то справедливая стоимость здания увеличится на $1,6 млн. Справедливая стоимость здания увеличивается только после того, как затраты на реконструкцию фактически произведены.

 

Возможна ситуация, когда текущая стоимость платежей, которые относятся к инвестиционной собственности, будет превышать текущую стоимость максимальной арендной платы, генерируя, таким образом, расходы. При возникновении такой ситуации контракт считается обременительным.

 

МСБУ (IAS) 37 Резервы, условные обязательства и условные активы должен применяться для учета обязательства по контракту с обременением, и таким образом, для установления его величины.

 

ПРИМЕРРезервы Вы заключили договор на аренду здания в экономически неблагоприятном регионе на 25 лет. В здании имеется несколько арендаторов, но большая часть здания в аренду не сдается. Текущая стоимость арендных платежей, которые Вы должны выплатить, составляет $5млн. Если вы потратите $1млн. на усовершенствования, увеличив тем самым суммарную величину платежей возрастает до $6млн (включая модернизацию на $5 миллионов + $1 миллион). Текущая стоимость ожидаемой арендной платы от арендаторов будет составлять $4млн. Дефицит в размере $2млн. должен учитываться в соответствии с МСФО (IAS) 37 (см. учебное пособие по МСФО (IAS) 37).