Определить стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом.Подход к оценке с позиций сравнительного подхода основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы, или включены в реестр на продажу/покупку. В основе данного подхода лежит принцип замещения, согласно которому рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Данный подход наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о сделках купли-продажи, в противном случае он не применим. Основным методом определения стоимости недвижимости в рамках данного подхода является метод сравнения продаж. Применение метода заключается в последовательном выполнении следующих действий: - изучение рынка и сбор данных. На этом этапе, из представленных на рынке, отбираются объекты сопоставимые с оцениваемым в одном и том же сегменте рынка и по основным позициям. Основными критериями при этом служат: условия продажи, время продажи, месторасположение, конструктивные особенности строения (этажность, год постройки, материал стен, общая площадь, наличие парковки, качество отделки и т.п.); - проверка и анализ полученных данных. На этом этапе из сделанной выборки отбираются, как правило, 3 - 5 объектов в максимальной степени соответствующих оцениваемому объекту и уточняются (у собственника или его представителя) данные, указанные в объявлении на продажу. Основными критериями при этом служат в основном конкретные характеристики объекта - аналога (юридический статус, площадь земельного участка, капитальность зданий, год постройки, общая площадь, внутреннее состояние, наличие охраны и т.д.); - внесение корректировок и определение стоимости объекта оценки: На этом этапе в стоимость выбранной единицы сравнения (стоимость 1 м2 общей площади) вносятся корректировки, учитывающие имеющиеся различия между оцениваемым объектом и каждым из аналогов. При этом корректировки вносятся со знаком: а. плюс, если сравниваемый объект по корректируемому показателю хуже оцениваемого; б. минус, если сравниваемый объект по корректируемому показателю лучше оцениваемого. В данной работе оценка по рыночному методу основывалась исходя из анализа данных на вторичном рынке (цены предложения). Оценку сравнительным подходом провести в табл. 11 по заданным корректировкам Табл. 11 Расчет стоимости сравнительным подходом
|
