Лекция 4. Подходы к оценке недвижимости. Затратный подход.

Оценка земельных участков.

 

Основу почти для всех вышеперечисленных групп объектов недвижимости составляет земля, как природный объект и природный ресурс.

Земля и недвижимость – это мощный экономический ресурс, который используется крайне не эффективно и экономический потенциал которого в нашей стране недооценен.

Земельный ресурс является стратегическим ресурсом, в который выгодно инвестировать средства. Это подтверждается проведенным анализом земельного рынка РФ и следующими основными факторами:

1. Земля не имеет физического, функционального износа, а также амортизации в силу своего специфического характера как природный ресурс, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен.

2. Землю невозможно свободно воспроизвести, как другие объекты недвижимости.

3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь вполне определенное функциональное и разрешенное назначение.

4. Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития.

6. Земля – это базис для размещения различных объектов недвижимости.

 

Одним из основных принципов земельного законодательства согласно ст.1 Земельного кодекса РФ является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

Исходя из этого, оборот земельных участков с расположенными на нем зданиями происходит совместно.

Земельный участок с расположенными на нем объектами «улучшениями» обозначается как «единый объект недвижимости».

Земельные участки, как правило, повышаются со временем в стоимости.

Если право собственности, аренды и сервитут являются для всех объектов недвижимости универсальными, то только для земельного участка применяются такие вещные права, как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненно наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование. (см.Земельный кодекс РФ)

Все данные о земельном участке (разрешенное использование, месторасположение, границы, экономические характеристики, кадастровая стоимость, качественные характеристики, наличие объектов недвижимого имущества и т.п.) заносятся и содержатся в Едином государственном реестре земель, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 №28-ФЗ.

Каждому земельному участку, прошедшему государственный учет присваивается кадастровый номер.

Например: 16:50:7:9:1:18

16 – номер Республики Татарстан как субъекта РФ;

50 – номер города Казани;

7 – Советский район г.Казани;

9 – Кадастровый массив (поселок)

1 – Кадастровый квартал

18 – земельный участок.

В соответствии с вышеуказанным закону государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Проведение кадастрового учета земельного участка по заявке заинтересованного лица предусматривает:

А) межевание земельного участка (определение месторасположения и границ земельного участка на местности);

Б) предоставление в службу государственного учета заявки, правоустанавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка;

В) проверка представленных документов, составление описания земельного участка в Едином государственном реестре земель;

Г) присвоение кадастрового номера земельному участку;

Д) изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и формирование кадастрового дела.

Е) выдача кадастровой карты (плана) собственнику земли.