Место оценки стоимости недвижимости в хозяйственной деятельности и финансово-хозяйственных отношений субъектов хозяйствования

Оценка недвижимости не является самоцелью, она подчинена решению какой-либо конкретной задачи, связанной с отчуждением прав собственности, изменением направления использования объекта, выполнением какого-либо правового акта со стороны государственных органов и т.п.

Обоснованность и достоверность оценки стоимости недвижимости во многом зависит от того, насколько правильно определены цели оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, инвестиции и т.д.

На рис. 1.3. отмечены наиболее характерные случаи, когда возникает по­требность в оценке стоимости тога или иного объекта недвижимости (цели оценки). Как видно из рис.1.3., особую группу целей составляют инвестиционные цели:

- покупка/продажа объекта с целью его развития; реконструкция объекта и эксплуатация по тому или иному назначению; замена управляющего объек­том на более профессионального; организация на базе объекта какого-либо бизнеса и др.;

- передача объекта недвижимости в доверительное (трастовое) управ­ление специализированной компании, фонду или банку с целью повышения его доходности за счет более профессионального управления. Данный вид операций широко развит в США и других зарубежных странах;

- оценка бизнеса предприятия с целью купли-продажи его акций или до­ли (вклада) в уставном капитале, сотрудничество с предприятием по различ­ным направлениям;

- получение и выдача кредита под залог какой-либо части или всей не­движимости, т.е. ипотека;

-оформление какой-то части недвижимости предприятия в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия (например, совместного предприятия).

Как самому владельцу недвижимости, так и другим участникам созда­ваемого предприятия, важно обоснованно определить доли каждого учредителя, в соответствии с размерами которых будет происходить распределение дохода предприятия.

Развитием прошлого случая является оценка стоимости недвижимого имущества при разработке бизнес-плана при реализации какого-нибудь инвестиционного проекта.

Для обоснования инвестиционного проекта необходимо знать исходную долю объекта недвижимости и его долю среди всех источников инвестиций, которая в будущем будет основой для распределения результатов реализа­ции проекта между его участниками.

Оценка недвижимого имущества обязательно должна проводиться при реорганизации юридических лиц (слияние, присоединение, разделение, вы­деление и др.). При слиянии или присоединении юридических лиц каждой из сторон нужно знать стоимость своего контрагента, чтобы определить свою долю в новом предприятии. При разделении юридического лица или выделе­нии из его состава одного или нескольких юридических лиц необходимо оце­нить первоначальную стоимость имущества реорганизуемого лица, чтобы в определенной пропорции разделить его между новыми лицами - правопреем­никами.

Необходимость оценки объектов недвижимости может возникнуть у ин­весторов при покупке закладных ценных бумаг на данный объект, переуступке долга по кредитному договору и договору залога, при выкупе дебиторской за­долженности предприятия и др. Рис. 1.3. Цели оценки стоимости недвижимости