Оцените стоимость офисного помещения на основании данных о сравнимых продажах, вводя качественные корректировки:
| Элементы сравнения
| Объект оценки
| Объект 1
| Объект 2
| Объект 3
| Объект 4
| Объект 5
|
| Цена продажи
|
| 290 000
| 210 000
| 240 000
| 210 000
| 250 000
|
| Время
|
| 4 мес.
| 3 мес.
| 10 мес.
| 2 мес.
| 6 мес.
|
| Возраст
| 5 лет
| 6 лет
| 4 года
| 5 лет
| 6 лет
| 4 года
|
| Общая площадь, кв. м
| 3 500
| 4 000
| 3 330
| 3 430
|
| 3 840
|
| Арендная площадь, кв. м
| 3 000
| 3 760
| 3 100
| 3 150
| 2 600
| 3 420
|
| Коэффициент использования
| 90%
| 87%
| 85%
| 90%
| 95%
| 90%
|
| Состояние конструктивных элементов
| среднее
| среднее
| среднее
| среднее
| среднее
| среднее
|
| Окружающий пейзаж
| средний
| средний
| средний
| средний
| средний
| средний
|
| Автостоянка
| адекватна
зданию
| адекватна
зданию
| адекватна
зданию
| адекватна
зданию
| отношение площади парковки к арендной меньше, чем у объекта оценки
| адекватна
зданию
|
| Местоположение
| внутренний участок, доступный с главных магистралей (среднее)
| на пересечении главной и второстепенной улицы (лучшее)
| на внутреннем проезде, доступ с второстепенной дороги (худшее)
| на внутреннем проезде, доступ с глав ной дороги
(среднее)
| на пересечении двух главных магистралей (лучшее)
| на внутреннем проезде, доступ с второстепенной дороги (худшее)
|
| Средняя контрактная рента за кв. м
|
|
|
|
|
|
|
| Условия продажи
| рыночный уровень
| рыночный уровень
| рыночный уровень
| с отсрочкой платежа
| рыночный уровень
| рыночный уровень
|
Таблица корректировок
| Элементы сравнения
| Объект
оценки
| Объект 1
| Объект 2
| Объект 3
| Объект 4
| Объект 5
|
| Цена продажи за единицу арендной площади
|
| 77,1
| 67,7
| 76,2
| 80,8
| 73,1
|
| Время
|
| 4 мес.
| 3 мес.
| 10 мес.
| 2 мес.
| 6 мес.
|
| Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| Отношение общей площади к арендной
| 1,17
| 1,06
| 1,07
| 1,09
| 1,13
| 1,12
|
| Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| Коэффициент использования
| 90%
| 87%
| 85%
| 90%
| 95%
| 90%
|
| Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| Автостоянка
| адекватна
зданию
| адекватна
зданию
| адекватна
зданию
| адекватна
зданию
| хуже
| адекватна
зданию
|
| Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| Местоположение
| среднее
| лучшее
| худшее
| среднее
| лучшее
| худшее
|
| Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| Средняя контрактная рента за кв. м
|
|
|
|
|
|
|
| Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| Условия продажи
| рыночный уровень
| рыночный уровень
| рыночный уровень
| с отсрочкой платежа
| рыночный уровень
| рыночный уровень
|
| Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| Общая корректировка
|
|
|
|
|
|
|
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ
АНАЛИЗ
Задача №1
Определить, какие виды сравнений возможны, если имеются следующие данные:
Коэффициент сменности работы оборудования на данном предприятии- 1,7; среднеотраслевой - 1,6;
На лучших предприятиях отрасли - 1,8; на лучших предприятиях других отраслей - 2,4.
Возможно сравнить_________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Сравнительный анализ должен проводится по однотипным группам предприятий с сопоставимыми условиями работы. Несопоставимость показателей нередко бывает настолько значительной, что приводит к противоположным результатам оценки хозяйственной деятельности предприятия.
Прием сравнения - самый распространенный при проведении анализа. К сравниваемым показателям предъявляются следующие требования:
- тождественность периодов времени;
- единство оценки, структуры и методологии исчисления.
Используемые виды сравнений:
1.Сравнение показателей анализируемого предприятия с лучшими предприятиями.
ΔКсм = ___________________________, т.е. по сравнению с лучшими
предприятиями отрасли, коэффициент сменности на анализируемом предприятии ниже на _______
2.Сравнение со среднеотраслевыми показателями
ΔКсм = ____________________________, т.е коэффициент сменности предприятия по сравнению со среднеотраслевыми показателями выше на ___________.
Таким образом, универсальный способ экономического анализа - сравнение позволяет давать оценку любому показателю. Причем чем больше баз сравнений, тем глубже результаты исследования.
Фактические данные отчетного периода сопоставляются:
- со средними показателями предприятий своей системы;
- с данными лучших предприятий — для выявления возможностей и резервов улучшения хозяйственной деятельности, подтягивания отстающих предприятий до уровня передовых.
